3.2.2项目开发定位-产业园区.ppt

1 BDA国际企业大道项目案例分析 BDA国际企业大道位于北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧， 项目总占地：12万平方米 总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，其中一期面积3万平米左右； 主力户型：1000-3000平米之间； 容积率：0.7－0.8； 绿化率：41%； 北京BDA国际企业大道——概况 坚冰待破——价值提升方向山重水复 问题一：该项目要由原来商业氛围较好的34#地块转移到较为偏僻的63#地块； 问题二：原定位为 “商务花园”，地块位置改变后，原定位方向如何改变？ 63#地块以“公建+厂房”立项，离中心商务区偏远的多，紧邻规划的工业区。地块周边是大片空地和建设中的工厂，一片荒芜。 原34#地块周边商业氛围良好。 项目价值提升策略：可乐是怎么卖出去的？ 同样的可乐，如果在超市里整箱出售，合算下来可能一听卖价只有1.5元；如果在商店里零售，可能一听需要3元；而在酒吧里把可乐倒在杯子里出售，可能一小杯就需要15元，如果再加点冰块，放点背景音乐，可能卖出更高的价格。也就是说，因为以不同的形式出售，同样的可乐价值却相差甚远。 不同销售方式体现不同的价值 面向科技研发为主的智力密集型企业的 —— 花园式企业独栋 项目定位 开发定位之后，最重要的还是要“落地”！如何将定位的价值在产品定位中“实现”！ 项目的规划设计，确保体现独立性、多样性、生态性、先进性的价值！ 项目定位 项目单体体量的设定和论证 在考虑产品体量基于以下因素的分析，最终将主力产品的体量区间定在1000到2000平米： 主力产品体量在1000到2000m2 北京办公产品销售情况 客户可接受产品总价 风险控制 分析 满足必要的使用功能 项目具体指标 BDA国际企业大道户型统计 A户型 单栋面积1657平米 14栋 B户型（双拼） 单栋面积2570平米 5栋（10套） C户型（双拼） 单栋面积2386平米 13栋（26套） D户型 单栋面积2215平米 2栋 E户型（E1/E2） 单栋2171/2982平米 5栋 F户型 单栋面积2512平米 4栋 总计 建筑面积10.8万平米（地上9万平米） 43栋 在上述创新策略的指引下，BDA国际企业大道将产品定位为“花园式企业独栋”。该产品获得了市场认可。 目前该项目已实现100%销售（共43栋），销售均价达到了6600元/平米 ，远远超出了开发商的销售预期。 决胜营销——耀眼业绩演绎市场佳话 BDA国际企业大道价格走势 2004 2006 2005 在周边工业厂房平均不足3000元/平米情况下，本项目开盘即是5800元/平米，一年内上升为7000元/平米，此后一直维持在这一水平上。 统计日期： 2004-6-1 至 2006-12-31 投资收益评估 ■北京开发区 ■天津开发区 ■ BDA国际企业大道 单位土地面积投资额 （万美元/公顷） 886 856 1050 年平均税收 （万元/公顷） 461 358 780 北京BDA国际企业大道突破传统工业地产开发模式，通过开发花园式企业独栋这种工业物业，即满足了市场需求，又创造了良好的经济效益和社会效益，取得了巨大的成功。 案例点评： 三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区的市场需求分析 3.3本体开发效益分析 3.2.2项目开发定位 借鉴成功案例： 对成功案例的借鉴和项目本体市场的思考，先从市场需求状况分析入手： 一 细分当前郑州市整体物业市场，搜索尚未被满足的需求 ； 二 从市场上的替代产品寻找被扭曲满足的需求； 三 从设计、研发等智力密集型中小企业的经营行为特征挖掘潜在需求； 结合大河路工业园的定位： 大河路工业园的定位：区域内以发展高新技术产业为主，引进国内外新材料制造和环保开发等高新技术企业入驻园区，形成专业化、规模化、品牌化的发展定