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业界动态一二三四 2 理论研讨百家争鸣 3 新法速递拿来主义 3 案例集锦经验共享 3 服务创新有你有我 3 行业动态及分析 业界动态一二三四 北京叫停对拖欠物业费“堵被窝”式强制执行2006年01月17日北青网—北京青年报相关评论：取消“堵被窝”式强制执行是避免“三输”据《中国青年报》报道北京市高级人民法院执行庭庭长田玉玺日前在北京市法院执行工作情况通报会上表示,该市朝阳区人民法院对拖欠物业费的业主强制执行的做法已被叫停。田玉玺表示,由于物业纠纷问题复杂,相关政府部门正在研究解决方案。2005年10月30日,北京市朝阳区人民法院对拖欠物业费的业主进行大规模强制执行,当天就有57户被强制执行,其中16名业主被拘留。新闻链接据朝阳法院相关负责人介绍,短短3年时间,朝阳法院物业管理纠纷案件已激增10倍,且仍以200%以上的年增长率持续增长,90%以上的案件是物业公司起诉业主索要物业费的。而业主因对物业公司的服务产生不满等原因拒绝交纳物业费,造成即使物业公司赢了官司,也很难执行。目前,此类案件已占执行案件总量的10%。朝阳法院执行法官解释,如对物业公司服务不满,可通过正当合法手段争取自己的利益,无论如何,拒绝交纳物业费是不对的。法官同时提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时,一味地拒交物业费并不是明智之举。业主应该积极搜集证据。例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等,业主应当拍下照片或录像,并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。同样重要的是,业主还应当保存好遭受经济损失的证据以便索赔。 关键词 物业管理 委员建议 一些开发商不能急功近利 “业主不交物业费，物业公司服务水平不到位，表面上看是物业与业主之间的矛盾，其实是由开发商引起的！”昨天，政协委员、北京市工商业联合会副会长、北京三替城市管理有限公司董事长李少华提出了“关于对新建小区应重新调整管理体制的建议”。 李少华委员说，矛盾之一是由开发商的急功近利引起的。“一些开发商只顾收钱，导致小区房屋质量难保、不按标准建设配套设施等问题屡见不鲜，最终导致业主与开发商矛盾加深。” 柳清居小区2005年的物业费收取比例为97.04%。均豪物业柳清居项目负责人马建平告诉记者，道理很简单：通俗一点说，就是把业主的事当作自己的事。 居委会要进行指导和监督 记者了解到，目前，全市只有11.8%的新建小区成立了业主委员会。主要原因是：业主积极性不高，买房人中一部分为了居住，另一部分为了投资，只有少数人关心，政府职能部门垂直管理力度较差。 “业委会与居委会关系不顺，各行其是。”李少华委员说，虽然《物业管理条例》对居委会的指导和监督职能做出了规定，但执行有一定困难，居委会作为群众自治组织，显然缺乏指导和监督的力度。 物业既要管房子也要管人 李少华委员建议，规划局和建委应加大力度严把建设项目收尾关，使其符合房屋规划和质量要求； 房地产管理部门应制定相关政策，接受业主对房屋规划和质量的监督； 新建小区物业管理应充分发挥街道办事处的政府职能，特别是在人口管理、综合治理力度方面的优势； 结合居委会和业委会的协同作用，彻底改变目前物业管理公司只管房子不管人的现状。 新建小区管理权交给街道 新建小区业委会的建立应在街道办事处的指导和帮助下去进行，在没有业委会的新建小区，由街道办事处出面替老百姓说话。 “建议政府应将新建小区物业管理权交给街道办事处。理由是街道办事处作为一级地方政府，拥有丰富的人力资源和综合管理优势，如果由街道办事处管理新建小区物业，居委会与业委会的关系将会理顺。这样做将有利于社会的稳定及构建和谐社区工作的开展。”李少华委员说。(郭志霞 赵磊) 今年将全面整顿物管企业 市建委物业管理处处长刘刚接受记者采访时则说，目前北京的物业管理发展中，主要存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题；业主委员会与社区居委会关系不顺，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。 刘刚说，《北京市实施〈物业管理条例〉办法》已形成初稿，该办法将明确社区居委会指导和监督业主委员会与物业管理企业的具体办法、制定出新的物业公司收费标准和项目、明确物业管理和业主在服务与收费关系中的权利和义务、规范物业公司收费行为等，“我们将从今年开始全面整顿物业行业，对于投诉量大、影响恶劣的物业管理企业进行整顿。” 另外，市建委还将加快业主委员会的组建工作，使之更具操作性；同时要出台物业服务指导性工作意见等。 分析与点评： 居委会从机构设置上讲，尽管叫群众自治性组织，但仍带有政府基层派出机构的色彩，因此我们各个项目要重视与已建的或新建的居委会保持良好的社会关系，居委会级别虽低，但具有一定的社会资源和政府资源