【2017年整理】财务管理07级学生作品012万科筹资之路与资本结构分析1.pptVIP

。 综合评价 万科集团自上市以来，保持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。 报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。 公司整体财务稳健。期末公司净负债率10.7%，比年初下降22.4个百分点，处于行业低端；资产负债率66.4%，银行贷款占负债比率37.9%，总体财务状况较稳健。期末账面现金268.8亿元，比年初上升34.5%；短期银行贷款及一年以内到期的银行贷款仅为121.3亿元；期内经营活动现金净流入98亿元，现金回笼情况良好。 受去年市场低迷时公司促销策略以及较高土地成本的项目进入结算期等因素影响，全年毛利率较去年下滑将较为明显。良好的销售表现将促使公司加快拿地、开工节奏，而成本控制对于毛利率的拉动也将于明后两年逐步体现，公司未来存在较好的业绩释放空间。 资产负债率 从03到07，万科资产负债率一直低于行业平均水平。 但08年由于受金融危机的影响，行业平均水平远远低于万科。 与保利相比，万科的资产负债率比较低。04、05年，保利比万科高出达20个百分点。这表明万科投资比较谨慎。 这也是万科综合实力超出保利的原因之一。 （%%） 从03到08年，万科资产负债率以较平稳的速度增长。05年突破60%。此后一直维持在65%左右。其中，从03到04及05到06增长速度较快，主要是因为预收账款和银行借款的增加。 03到04：预收账款从464,745,080.69增加到2,166,856,261.28，增幅为366.25%，期末余额占资产总额的13.95%；长期借款从260,200,000.00增加到899,693,475.17，增幅为245.77%，期末余额占资产总额的5.79%。 05到06：预收账款从4,664,152,790.56增加到7,156,005,342.48，增幅为89.45%，期末余额占资产总额的18.22%；长期借款从1，194，889，180.00增加到9,510,878,980.91，增幅为695.96%，期末余额占资产总额的19.61%。 （%%） 预收账款增加是因为预售楼宇的增加。这表明万科品牌基本打响，消费者信任度高。 长期借款增加表明万科融资结构发生变化，短期借款逐渐减少，长期借款不断增加。这有助于降低经营成本，但财务风险也会增大。这是万科经营良好强有力的证据。 （% 流动比率 2004年是由企业于项目比较多，正在大规模建设，所以需要大量的流动资金，而且销售回款情况良好所以流动比率那年在增长。05年预售楼宇增加，流动负债中预收帐款增长较快，故流动比下降较快。而后几年则较平稳。 预收账款 单位：百万元 2003 2004 2005 2006 2007 2008 万科 464.75 2,166.86 4,664.15 8,836.35 21,622.75 23,945.76 流动比率 由于房价持续上涨，对房地产市场的宏观调控力度加强，故行业利润在04年大幅下降，使得流动资产下降。本轮调控将恢复行业优胜劣汰的正常机制，行业整合加速是必然结果，优秀企业将获得更大的发展机会。可以看出万科的流动比率基本处于行业平均水平之上，资产流动性保持较好。 三、速动比率1 总体情况：速动比率的行业平均水平总体高于万科、保利。万科速动比率总体高于保利。 万科纵向比较：03年与04年速动比率有比较大的跳跃，主要是因为03年集团房地产业务进入高速增长期，经营扩大、项目储备增加使得短期借款、应付账款等流动负债增加，使得速动比急速下降，而04年又有了较好的销售业绩，资金回笼，速动比率迅速回升，甚至超过前几年最高水平。 万科与保利横向比较：2003年之后，万科速动比率都大于保利，但呈现逐年接近的趋势，到2007年保利大于万科。 存货总量比较 万科与保利存货都呈现逐年增长的趋势。万科存货增长速度快于保利。 存货 （万元） 2005 2006 2007 2008 万科 1,484,948.00 3,416,711.47 6,647,287.69 8,589,869.65 保利 614251.55 1130708.04 2,808,436.53 4,019,561.85 万科存货结构 完工开发产品的比重始终低于15%，在2004~2008年之间最高为10.68%，除了2008年略有上升，其余都保持下降趋势。而在建开发产品和拟开发产品通过和谐的配合形成较为完美的供货能力。 万科销售面积与金额 从售楼情况看，2007年达到顶峰，公司销售