2006年一季度武汉土地市场分析.docVIP

2006年一季度武汉土地市场分析 近年来，武汉市政府通过实施土地储备制度，对土地资产的管理力度不断加强，对武汉市房地产市场的调控作用逐步显现。而土地供应规模及供应结构直接影响未来几年的开发量及房地产产品供应结构、房地产市场价格走势等，科学合理的土地供应规模及供应结构则有利于房地产市场的持续健康发展。 （一）土地供应量 2006年一季度武汉市储备土地 2000 余亩，供应土地 15 宗 750亩，成交金额 20 亿元。与2005同期相比，2006年一季度的土地供应的区域分布有所不同，江岸地区供应量最大，其次为汉阳地区，洪山区最小。2006年一季度，江岸地区供应的土地面积达 173788.75平方米，占同期供应土地量的 25.3%，而成交金额达58445万元，占交易总额的23% ；汉阳地区供应土地面积 161659平方米，占供应量的 24% ，成交金额 85647 万元，占交易总额的 33% ；洪山区 2006年一季度仅交易3宗地，供应土地面积 18202平方米，成交金额 10962 万元。这种区域供应结构的形成与武汉市目前旧城改造实施状况相一致，随着武汉新区规划的逐步实施，这种区域供应结构将会面临新的调整，从而实现武汉三镇的均衡发展 2006年一季度武汉市交易的房地产开发土地用途呈现多样化。在供应的 15 宗开发用地中，居住用地8宗，成交土地面积 264735平方米；居住、商业用地 3宗，成交土地面积 99900平方米；商业用地 4 宗，成交土地面积133200 平方米，改变了 2003 年上半年以住宅用地供应为主，无商业用地供应的格，其余为商服、交通等用地。 （二）土地交易价格继续上涨 土地交易价格与 2005年相比继续保持上涨趋势。从分季看，一至四季度价格分别上涨2.4%、2.7%、3.2%和3.2%，价格稳步上升；从分类看，居民住宅用地价格上涨4.2%，商业、旅游娱乐用地上涨1.2%，其他用地上涨1.3%，工业用地价格持平。 土地价格保持涨势的主要原因：一是政府限制土地开发政策的影响，二是消费市场对住房需求的增长。 2006年一季度，武汉市土地市场刷新了单宗土地总价和单位地价记录。2月25日，“中山大道 242 号地块”以818万元／亩的价格刷新汉正街地块交易价格记录（去年出让的龙王庙地块 630万元／亩）顺利成交；于3月18日以招标方式成交的“九如地块”以715万元／亩的价格也高于龙王庙地块；3月28日，有武汉“地王”之称的“二七路地块”以11.37亿元的总价刷新了武汉市土地有形市场建立以来的高价记录。九如地块与二七路地块均为武汉市的旧城改造项目，其顺利成交反映了武汉市旧城改造力度加大后良好的市场预期。鹦鹉洲地块是第十三次土地公开出让的重头戏，位于汉阳区鹦鹉洲片，净用地面积 572093 平方米，占地 858 亩，沿长江绵延2.5公里。用途为居住、商业金融， 容积率 A 地块2.95、C地块3.15、D 地块2.30，拟建建筑面积将达到160万平方米。该地块挂牌保证金即达3亿元，出让起始总价更高达210000万元，已大大高于2006年一季度上半年出让的二七地块。 最终由上海世茂建设有限公司以315000万的价格获胜，这个价格高出起始价近50％， 成交单价367.08万元/亩， 楼面地价达到 1967元/平方米。 （三）分区土地供应情况分析 1、供应面积 （1）区域供应土地面积 2006年一季度，出让土地 15 宗，其中武昌区最多，为4宗，其次是硚口区，交易 3 宗，江岸区成交3宗，汉阳区仅成交2 宗，其余的洪山区、青山区、江汉区各成交宗数都 1宗左右。 土地供应总量以江岸区土地供应量最大，其中仅地块就有约 468 亩，其次为汉阳区，青山区土地供应量最小。 （2）区域供应土地规划建筑面积 江岸区供应的土地面积大，用地强度较大，规划建筑面积最大；其次为武昌区。从各区域规划建筑面积大小的排序来看，与各区供应土地面积大小的情况基本一致，仅洪山区供应土地因用地强度低于汉阳区，所以虽然土地供应面积大于汉阳区，但规划建筑面积略低于汉阳区。 2006年一季度年度七大主城区综合、住宅平均容积率 ? 江岸 江汉 桥口 汉阳 武昌 洪山 青山 合计 综合 2.61 3.811 2.461 2.91 2.43 2.511 2.46 2.58 含居住 2.62 3.87 2.48 3.82 2.62 2.93 2.46 2.69 2、土地供应单价情况分析 受土地所在区域经济和房地产市场发展状况、用地性质、地块条件及未来市场预期等因素的影响，各区域土地交易单价呈现较大的差异性。 在平均单价方面，各区交易地块的平均单价在188万元/亩——400万元/亩之间。洪山区以40