房地产去库存之策.docVIP

房地产去库存之策 　　短期看应出台引导性政策和基础性政策，中期看应让市场和政府共同发挥作用 　　房地产去库存是2016年中国经济社会的五大任务之一，更是今后一段时间要着力化解的风险之一。现在的房地产库存不仅是房地产市场本身的问题，而是已经涉及经济金融等多方面的问题。 　　房地产库存形成的主要原因 　　房地产库存形成的原因比较复杂，不仅与经济发展阶段相关，与国家的宏观调控政策相关，也与房地产市场发展本身相关。2011-2015年，受限购、限贷政策和房地产企业布局不合理等原因影响，房地产库存快速积累（见图1）。 　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。为落实该政策，2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2011年，“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级。2011年1月，国务院出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”，要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。这些严厉政策的实施，在一定程度上控制了商品房销售，致使2011年和2012年销售面积增速明显下滑（见图2）。这种情况导致商品房库存继续增加，特别是住宅库存增速上涨较快。 　　受限购、限贷政策的影响，一些房地产企业的主战场从限购、限贷城市逐步转向没有限购、限贷的地区或城市，导致三四线城市房地产开发量增加。这些地区或城市的经济状况、人口增长等均不如一线城市和部分二线城市，供给增加的同时需求并不旺盛。部分房地产企业没有深入研究政策及市场变化，致使投资、布局不合理，造成三四线城市房地产库存增加。 　　房地产库存对经济金融及房地产业的影响 　　中国经济已经由过去的高增长进入新常态发展态势。在这种情况下，房地产库存增加势必导致房地产企业对未来预期不看好以及资金紧张，进而影响房地产投资。 　　房地产库存对经济有一定的影响。住房改革以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重约为20%，房地产业上下游关联几十个产业，是经济发展的重要支撑。由于库存增加，2015年房地产投资增速仅为1.0%，是1997年以来新低，导致房地产投资所占城镇固定资产投资比重为17.1%，为1999年以来最低。房地产开发投资占GDP的比重从1997年开始到2014年一直呈上升态势，但2015年这一比重呈下降态势并低于2013年和2014年（见图3）。由于地方财政收入主要来自房地产业，因此房地产库存增加，对全国经济产生一定影响，对地方经济产生更大影响。 　　房地产库存增加，大量占用房地产企业资金，容易出现金融风险。1997-2015年房地产开发资金中，房地产企业的银行贷款所占比重约为17.3%，加上个人按揭贷款，这一比例还应该再增加10个百分点左右。如果房地产企业因为库存增加而难以为继的话，就会增加金融风险。因此，房地产库存化解完之前一定要防范金融风险的发生。 　　降低房地产开发进度。2015年房地产开发的相关数据创历史最低，房地产投资增速、土地购置面积增速、房屋施工面积增速、房屋新开工面积增速、房屋竣工面积增速均创1998年以来新低，分别为1.0%、-31.7%、1.3%、-14.0%、-6.9%。房地产投资增速下降一般都出现于房地产市场形势不好的第二年。以2008年为例，2008年成交量大幅下降，房地产投资增速并没有创当年的新低，而是在2009年创下了2000年以来最低。2014年、2015年房地产投资增速连续两年成为历史最低。这不仅影响房地产开发进程，进而影响今后2-3年房地产供应，也从另一个侧面表明房地产库存增加，使得房地产企业资金占用较大，资金周转紧张，难以继续投资和开发，同时也表明房地产企业对未来预期并不看好。 　　化解房地产库存路径选择与对策建议 　　房地产库存是一段时期内供给与需求不匹配造成的，因此化解房地产库存要通过调整供给侧和需求侧双方面来解决，并综合全面地出台相关政策措施。 　　（一）针对区域分化实施多元化政策 　　1.分城施策。近年来，房地产地区分化比较严重，一线城市和部分经济较为发达的二线城市房地产市场形势好于三四线城市。国家层面出台政策时应主要面向房地产库存较高的地区或城市（主要是三四线城市），使各地区或城市尽量做到“一线一策、一城一策”，对于某些城市甚至可以具体到“一盘一策”。对房地产库存较大的地区或城市，应该取消对二套住房贷款利率、首付的限制，以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。首付降低至5%-10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。收入较高的家庭可以购买住房，为租赁市场提供房源，但这一点要综合考虑今后要实施的房产税因素。 　　2.金融支持。尽早将农民工和未纳入城镇住