二套房贷首付降至四及成“五改二”政策解读及培训口径.docx

二套房贷首付降至四成及“五改二”政策解读及培训口径一、央行等三部委发布二套房房贷首付降至四成及“五改二”政策核心内容及其解读：1、央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。2、《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。重要内容：对于拥有一套房、且房贷未结清的，购置二套房最低首付调整为最低40%；对于公积金贷款，首套房比例调整为最低20%，二套为最低30%；个人房屋转让，从5年限制调低为2年；普通住宅购买2年以上（含）对外销售，免征营业税；非普通住宅（即满足容积率小于1.0、单套建筑面积小于120㎡、实际成交价格高于该地区市场指导价其中任何一个条件的住宅）购买2年以上（含），以销售收入减去购房款的差额征收营业税。根据发文，结合先前政策，可以得出几点核心解读：1.刺激刚需和改善型客户：首套公积金贷款首付下调为最低20%，对于未购房客户极具吸引力；二套房无论是公积金还是商业贷款，再申请贷款，首付分别为最低30%、40%，对于改善居住条件而在此申请购买商品住房的客户为重大利好消息。2.促进投资客户持续回流：此次将出售物业5年限制改为2年，将进一步加快投资客户的资金回笼，二手房市场进一步放量，投资市场将迎来新一轮的疯抢。3.充分挖掘银行自主能动性：发文中调整首付，首付降低，必将刺激部分商业银行为了争取更多的贷款资源，大幅度的调整利率水平以此赢得市场。4.能极大地扩大了置业群体：首付调低及“五改二”政策的规定，能够扩大客户面，解决众多客户对因为种种问题而无法置业的问题，扩大置业群体。这势必将充分的刺激市场，引起市场的高潮，业内人士预言这条政策可以解放此前被政策抑制的改善型需求，预计将为市场增加至少30%的可购房人群。5.压制市场最大的利好释放：前期各大城市一系列的取消限购、买房入户、认房不认贷等救市措施在各大城市争相上演，对市场的促进作用得到很好地呈现，此次发文针对首付及商品房买卖的政策，说明政府已经看到房地产发展需要政府的强有力的支持，需要更大的刺激政策和银行政策的刺激，也坚信这个压制市场最大利好释放后，市场一定会狂欢起来。6.优质发展商得更多信贷支持：发文中说“继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求”“进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。”如此大的政策支持，大开发商由于其本身资质优越，必定能得到更多发展资金，房地产市场有了充裕资金势必会发展的更好。二、各方影响1、客户影响：（1）购房门槛进一步降低毫无疑问，二套房贷首付比例下调，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，带来改善性购房需求的积极释放。这一消息让很多准备二次置业的人欢欣鼓舞。专家表示，过去政策下，改善居住条件的成本非常高，很多群体难以完成二次置业，使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。二套房首付比例下调政策落地之后，改善性需求将积极入市。（2）投资性物业将迎来春天“五改二”政策将原本5年期限改为2年，这将极大刺激投资客户对于物业的投资兴趣及需求，进一步提高市场对于非普通住宅等物业的投资兴趣，加大投资力度。（3）刺激刚性需求公积金贷款首付降低到20%将能够刺激刚性市场，进一步降低置业门槛，扩大刚性客户的置业需求。2、开发商影响：（1）优质开发商迎来春天二套房松绑，无疑给投资性、改善性及高端物业市场打了一针强心剂，优质开发商本身的资源优势，使得其政策支持更加具有优势，银行、政府的重视也将使得众多优质开发商身板硬起来。（2）楼市将迎来量价齐升从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次积极入市。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。（3）地产股可能会强势上涨二套房贷首付比例下调，势必对地产股带来影响。在今天中午央行紧急通知媒体开会之后，降低二套房首付比例的传言就已蔓延开来。30日，受此消息刺激，午后地产板块狂飙，房地产板块整体涨幅超过5%，深深房A、中天城投、荣安地产、招商地产、香江控股涨停，荣盛发展、首开股份、保利地产、中航地产涨幅均超9%。在当前牛市利好的大环境下，地产股可能会迎接新一轮的暴涨。3、政府影响（1）进一步释放市场需求从政策的层面解析，此次二套首付比例调低及公积金