第八章假设开发法.pptVIP

一、假设开发法的概念 假设开发法，又叫剩余法，倒算法，根据待开发房地产的预期开发后价值，扣减全部开发成本来求取委估房地产在估价时点价格的方法。 二、假设开发法的基本理论与思路 三、假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具体为： 1、如待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程，包括房地产开发项目； 3、可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、改建、扩建。 四、假设开发法可为房地产开发商提供3种数据： (1)确定拟开发场地的最高价格。 (2)确定开发项目的预期利润。 (3)确定开发中可能出现的最高费用。 五、假设开发法适用的条件： 1）房地产的投资、开发按市场机制运行； 2）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 3）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 4）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 5）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； 6）要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 六、假设开发法的基本公式 对象房地产的价格＝总开发价值－开发费用－开发利润 “总开发价值”：对象房地产经开发后上市出售时的市场价格。 “开发费用”：除了对象房地产的购买价格外，对对象房地产进行开发所需要投入的全部资金。 “开发利润”指按正常投资利润率计算的该项目开发总投资应得的利润总额。 一、假设开发法的操作步骤 1、勘察委估房地产，掌握其基本情况 土地的区位；物质状况；权属状况；政府规划限制 2、确定最佳开发利用方式 3、估计委估房地产经开发后上市售出的时间 4、估测总开发价值 5、估算开发费用和开发利润 6、具体计算，得到试算价格 二、假设开发法的两种计算方式P142 静态计算是一种传统的计算方式，即对各项参数，按其实际发生时点时的数值代入公式，它们是静止的数额，即不考虑各项支出、收入发生的时间不同，而直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。另外，在计息方法中，投资利息和开发利润都单独显现出来。 [例] 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元／k㎡，均匀投入；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用静态计算的方法测算该成片荒地的总价和单价。 假设土地价格波动不计，土地销售费用忽略。 【解】? 设该成片荒地的总价为V ? 该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2 000 000×60％ ＝9.6(亿元) ? 开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5(亿元) ? 投资利息总额＝(V＋V×4％) ×[(1＋10％)3－1] ＋5×[(1 ＋10％)1.5－1) ＝0.344V＋0.768(亿元) ? 转让税费总额＝9.6× 6％＝0.576(亿元) ? ? 开发利润总额＝(V＋V× 4％＋5) ×15％＝0.156V＋0.75(亿元) ? ? 购买该成片荒地的税费总额＝V×4％＝0.04V(亿元) ? ? V＝9.6－5－(0.344V＋0.768) －0.576－(0.156V＋0.75) －0.04V ? ? V＝1.627(亿元) ? ? 故： ?荒地总价＝1.627(亿元) ? ? ? 荒地单价＝81.35(元／㎡) 动态计算 动态计算方式，实质上就是折现金流分析，折现方法中对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的测算是模拟开发过程，预测他们在未来发生的时间及发生的数额，并将它们折算到估价时点后再相加减。折现法中通常要求折现率既包含作为安全收益的利息率，又包含作为风险收益的利润率，故运用折现方法时，投资利息和开发利润都隐含在折现中，不再单独显现出来。 [例] 需要评估一宗熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000㎡，容积率为2，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资