第四章成本法.ppt

1 3.3商品房价格的一般构成 根据有关文件规定，商品房价格一般由下列项目构成： 1．成本。包括：(1)征地费及拆迁安置补助费：按国家有关规定执行；(2)勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；(3)住宅建筑、安装工程费；(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工预算计；(5)管理费：以上述l—4项之和的1—3％计算；(6)贷款利息；计入成本的贷款利息，根据当地银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体确定。 2．利润。以上述成本中1至4项之和为基数核定。省、自治区、直辖市人民政府确定。 3．税金。按国家税法规定缴纳。 4．地段差价。根据商品房所处的区位条件和周围环境状况而调整。 第四节 旧房地产价格评估的成本法 用成本法评估旧房产价格的步骤如下： 1.估算房产的重置成本 (1)重置成本与重建成本 重置成本是用新的建筑材料和工艺建筑一个与原建筑物功能结构基本相同 的建筑物的成本。重置成本与重建成本不同，重建成本是以原有的建筑材 料、建筑工艺、建筑风格等重新建造一个与原建筑物完全相同的复制品的 建筑成本。 (2)重置成本构成 重置成本包括直接成本、间接成本与发商利润。直接成本是指用于工程建 设的总成本，即房地产开发商向承包商发包工程时的合向总价，包括人 工费、材料费、承包商利润和管理费等。间接成本是直接成本以外用于工 程建设的各种费用。开发商利润参考近期开发兴建的类似房地产的利润确 定。 (3)重置成本的估算方法 1）重编预算法 公式： 重置成本=∑[(实际工程量×现行单价或定额) ×（1+工程费率）± 材料差价]+按现行标准计算的各项间接费 2）价格指数调整法 公式： 重置成本=被评估房屋建筑物账面原值×价格变动指数 2.估算建筑物的折旧 年折旧额＝重置价×(1—残值率)÷耐用年限 各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下： 钢筋混凝土结构：60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年、4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 3.评估房地产价格 旧房地产价格的现值可以通过下列公式计算得到: 房地产价格＝重置成本—年折旧×已使用年限 第五节 成本法应用举例 举例一： 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该 地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地 占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿 元，土地开发周期为两年．第一年投入资金占总开发费 用的35％，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地 出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为11％，试评 估该土地的价格。 该地块的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 (1)计算土地取得费 土地取得费=10万元／亩＝150元／平方米 (2)计算土地开发费 土地开发费＝2亿元／平方公里＝200元/平方米 (3)计算投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入 土地取得费利息＝150×[(1+11％)2—1]＝34.8(元／平方米) 土地开发费利息＝200×35％×[(1+11％)1.5—1]+ 200×65％×[(1+11 ％)0.5—1] =18.82(元／平方米) (4)计算开发利润 开发利润＝[(1)+(2)]×l0％=35(元／平方米) (5)计算土地价格 土地价格=[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15％)=504.39(元／平方米) (6)评估结果 该宗地单价为504.39元／平方米，总价为7565850元。 举例二： 有一建筑物砖混结构，占地面积为250m2，建筑面积为800m2，1989年9月建成，土地是通过行政划拨方式所得。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率为2％，试评估该建筑物在1998年9月的价格。 (一)求取年折旧费 年折旧费=重置价×(1—残值率)÷耐用年限=2000×(1-2%)÷50=39.2(元／平方米) (二)求取折旧总额 折旧总额=年折旧费×已使用年数＝39.2×9＝352.8(元／平方米) (三)计算建筑物现值 建筑物现值=重置价—折旧总额=(2000—352.8)×800=1317760(元) * 成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。 第一节成本法的基本思路 1.1成本法的含义 成本法(Cost Approach)，又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各