房地产评估复习.docVIP

一、名词解释 1、基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 2、市场比较法 也称比较法、市场法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产(即可比实例)进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 3、成本法 又称成本逼近法，是指求取估价对象房地产在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。 4、重置价格 又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 5、经济折旧 又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。外部折旧区可以分为永久性的和暂时性的。 6、收益法 又称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价格。 7、标定地价 是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 8、重建价格 又称重建成本，是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 9、功能折旧 又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。 10、假设开发法 又称剩余法，是将预计的估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得出，需要求取的是土地价格。 二、单选题 (1) 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／m2，乙为800元／m2，丙为500元／m2，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买( A )。 A．甲 B．乙 C．丙 D．无法确定 (2) 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( A )。 A．拍卖价格招标价格协议价格 B．拍卖价格协议价格招标价格 C．招标价格拍卖价格协议价格 D．招标价格协议价格拍卖价格 (3) 房地产价格实质上是房地产( B )的价格。 A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C (4) 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( C )。 A．空间直线距离 B．交通路线距离 C．交通时间距离 D．至市中心距离 (5) 某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为( B )万元。 A．100 B．70 C．60 D．40 (6) 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估，总地价为180万元，该宗土地的单价为( D )元／m2。 A．100 B．300 C．300 D．900 (7) 房地产估价中的价值，一般是指( B )。 A．使用价值 D．交换价值 C．投资价值 D．账面价值 (8) 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按什么用途进行估价? （ C ） A．商业 B．超市 C．服装店 (9)寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下面四个方面依序筛选( A )。 A．①法律上的许可性；②技术上的可能性；③经济上的可行性；④能否使估价对象价值最大 B．①技术上的可能性；②经济上的可行性；③能否使估价对象价值最大；④法律上的许可性 C．①经济上的可行性；②技术上的可能性；③法律上的许可性；④能否使估价对象价值