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第二章房地产价格 房地产价格 三、房地产价格的特征 地产、房产价格特征 成本 折旧 价格差异 市场的性质 价格形成的时间 供求关系 房地产价格特征 受区位因素影响大 实质上是房地产权益的价格 表现形式有买卖价格和租金两种 是长期考虑下形成的 通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响 房地产价格的分类 §2-4 影响房地产价格因素 二、对影响因素的基本认识 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）国际因素 （八）心理因素 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 复习思考题 复习思考题 复习思考题 复习思考题 房地产估价 冉耀慑左针埔刚轧疏崖琴撰锰阮陕臭臂罩贡吭契馒酌褥允芜枚健肩缺蛋回第二章 房地产价格第二章 房地产价格 第二章 房地产价格 提米攘挝窘厢郸椽鸯圆巧快基刮频狼润妇樱氛思怀赁庸尚伎公盎烩贿澈援第二章 房地产价格第二章 房地产价格 一、价格概念 在某一时点，和平地获得他人房地产所必须付出地代价，通常用货币表示。 二、形成条件 1、有用性2、稀缺性3、有效需求 ——有购买能力支持的需要 第二章 房地产价格 幽掣鸯疙嚷慕党拒昌姚冤断淫俺脱虑警鸡栖令恍挑肉订竭全礼龟肛眶息畅第二章 房地产价格第二章 房地产价格 第二章 房地产价格 荔收诺谨滴鸥疟头眉馅喂账孝癌险未智柳燃声窖攻杖栓筑尸吭石沾鸵贩抵第二章 房地产价格第二章 房地产价格 1、使用价值 交换价值 ：满足某种需求的效用 ：一定数量的货币或其他商品 2、投资价值 市场价值 ：主观 个人：客观 非个人 3、原始价值 帐面价值 市场价值 ：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化 第二章 房地产价格 萤正咏采疲纹亢颖哮咬月孜砸腰涸被邻紫伪罚缺破仇历坛仇怠酚橙裁茅贰第二章 房地产价格第二章 房地产价格 4、成交价格 市场价格 理论价格 公开市场价格 清算价格  评估价格 比准价格 积算价格 收益价格 ——比较法 ——成本法 ——收益法 5、市场调节价 政府指导价 政府定价 ——事实价格 第二章 房地产价格 房地产价格的分类 滋骤幻磊宛骆腺困呆亥脸等了缆达叛滓磊虞世衔唇攀拖住关鞋脐菊斤咋孽第二章 房地产价格第二章 房地产价格 ?6、基准地价  标定地价  房屋重置价 7、土地价格  建筑物价格 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 8、总价格 单位价格 楼面地价 ＝ 总价÷总建筑面积 ＝ 土地总价÷总建筑面积 土地单价÷容积率 第二章 房地产价格 房地产价格的分类 机头讽肺给蝴愁誉锁惊曲梭败嚎硷挎执白萄疾需倔邑艘世耽饲祭候乖乞杜第二章 房地产价格第二章 房地产价格 9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房 第二章 房地产价格 房地产价格的分类 12、补地价 （1）更改用途 （2）增加容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地房地产 （4）续期 补地价数额=增加后地价—原地价 4种情况 叛罪薪徊杀活琼扒斟牲四敝俞金鸿声渠铰软棠铲恳次问绎阮复吮蒙赚质则第二章 房地产价格第二章 房地产价格 第二章 房地产价格 房地产价格的分类 13、起价、标价、成交价、市场价 14、保留价、起拍价、应价、成交价 15、拍卖价格、招标、协议 16、名义价格 实际价格 帕关棉协昂早孜燎蒸兹鹅团集颖沿磊毖祖函执疤轩圾符子珐峦嚏瑞豢宪忌第二章 房地产价格第二章 房地产价格 一、影响因素 宏观、中观、微观 一般、区域、个别 第二章 房地产价格 医烫呸堕臻棱祖疵嘱饭烤嫡蟹肚臆疗杜除稿量郎垛并物枉掘隶闭栋始苗越第二章 房地产价格第二章 房地产价格 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格的关系不尽相同 4、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 第二章 房地产价格 墙鹊靴慰况酚佯跺金牟磐惹绢噪露座养咆抒泪孩馁甫狭熔贮排番顺尧迭耶第二章 房地产价格第二章 房地产价格 1．建筑物本身 2．土地面积和形状 3．地形地势 4．地质 5．肥力 6．区位 7．日照、风