写字楼产品品质总汇.ppt

随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。 和写字楼有关的社会问题主要包括： 1.将写字楼作为社会资产 2.保护地球环境 3.舒适性(Amenity) 4.信息化 5.灵活性（办公楼使用上的自由度） 6.安全对策 7.无障碍 8.设备管理(Facility Management) 第二部分 从规划的角度对写字楼产品进行研究 1.项目用地在城市规划中所处的位置 2.描述项目用地的主要控制性指标： 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 4.写字楼项目需要与城市规划相适应 1.项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地的土地性质？——项目用途是否与土地性质相符合？ 项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？ 项目用地与城市中心区域的关系？ 项目用地与周边环境的关系？——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？ 项目用地的自然环境情况： 项目用地的地质条件，包括：土质、地耐力、断层 项目所在地的气候条件， 包括：最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度 项目其他环境：周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等 2.描述项目用地的主要控制性指标： 高度： 容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积 建筑密度=基底面积/占地面积 绿地率： 停车数量： 干道开口位置： 3.城市设施对项目用地影响的具体内容： 公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置； 附近停车场——周围已有停车场位置、容量 煤气——位置、容量、煤气调压站位置 自来水——位置、容量、允许接口位置 电气——位置、容量、高低压变配电要求 电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数 下水道（雨水、污水）——位置、容量、允许接口位置] 热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模 北京公共建筑控制高度与容积率对照表(市级商业地区不在内) 4.写字楼项目需要与城市规划相适应： 适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。 适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。 适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。 适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求，包括周围建筑物的和谐统一等。 附件： 1.现场调查表： 2.北京轨道交通近期示意图 3..北京城市总体规划（1991-2010年）部分摘要 城市人口规模：——今后20年北京市的人口控制规模为：2000年全市常住人口从1990年的1032万增至1160万左右，流动人口从127万增至200万左右：2010年常住人口1250万左右，流动人口250万左右。 全市的常住城市人口，2000年从1990年的640万增至750万左右，其中市区从1990年的520万控制到600万左右；2010年全市为850万左右，其中市区控制在650万左右。 城市用地规模：——根据城市人口的发展规模估算，2000年全市城镇建设用地将从1990年的600多平方公里增至750平方公里左右，2010年达到900平方公里左右。规划市区城市建设用地将从1990年的420多平方公里，增至2000年的500平方公里左右，2010年的610平方公里左右。 这是市区城市建设用地可能达到的上限。今后20年，每年竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平，共新建房屋约2亿平方米。除去每年拆除的房屋，城市拥有的建筑量(不含农村建筑)将从1990年的1.9亿平方米，增至2000年的2.8亿平方米，2010年的3.6亿平方米。 随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。 城市总布局：——北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。 第三部分 从产品设计的角度对写字楼产品进行研究 1.建筑设计： 1.1高、低层设计： 写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来，所谓高层部分是办公用房高层主体；所谓低层部分是多功能的低层裙房，或者是另建设、的低层建筑。高层主体形成高耸的竖向体量；低层裙房形成扁平的横向体量，高低有别，富有变化。这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体特征。 高低层设计具有以下特点： 满足功能的不同用途：由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求，提