房屋评估技术说明成本法.doc

（一)房屋建筑物类资产 1、评估范围 本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。 房屋建筑物类资产汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 房屋建筑物类合计 62,482,165.22 41,709,556.38 固定资产-房屋建筑物 49,640,715.89 33,473,107.23 固定资产-构筑物及其他辅助设施 12,841,449.33 8,236,449.15 2、房屋建(构)筑物概况 评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。 房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。 (1)钢结构 墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米， 迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。 (2)砖混结构 砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。 (4)装修状况 安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修； 一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。 中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。 (5)构筑物： 评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。 3、资料审查、现场勘查和市场调查 （1）资料审查 1)评估申报表的审查 根据委估企业提供的房屋建筑物类资产清查申报明细表，对房屋建筑物、构筑物、管沟的建筑结构、建成年月、建筑面积、主要技术参数进行认真核对，在企业提供的表格不完备的情况下，评估人员配合现场企业管理人员进行详尽勘察，对企业申报的评估明细表给予补充完善，使其达到符合评估作价要求的条件。 2)权证审查 评估对象安徽益益乳业有限公司房屋建筑物总建筑面积20915.43㎡，绝大部分房屋建筑物均未取得房屋所有权证，其中已办理房屋产权证的房屋建筑物总建筑面积30.43㎡，另有建筑物面积为20885m2尚未取得房屋所有权证。 评估范围内所有未办理房屋产权证明文件的建筑物均已由资产占有方做出产权无纠纷承诺。 （2）现场勘查 评估人员对被评估建筑物逐一进行了现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。 （3）市场调查 市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括近期安徽省及淮南市目前执行的前期及其它费用标准以及建筑单方造价资料、市场建材价格、人工市场价格等；在资产占有方有关人员的配合下，经评估人员的努力，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。 4、评估程序 评估工作主要分以下四个阶段进行。 首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被评估企业提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集委估建筑物的有关财务、产权资料。 其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项