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房地产企业目标成本管理的探究 　　摘要：随着政府对房地产企业管理措施的不断健全，消费者的购买行为也日趋理性。房地产企业要实现成本领先，必须加强内部控制，提高成本管理能力，积极寻找减少费用、降低成本的途径。 　　关键词：房地产企业；成本管理；问题；措施 　　前言：本文从房地产企业的特点、房地产企业成本管理存在的问题、房地产企业成本管理的措施三个方面展开对房地产企业成本管理的思考。 　　1房地产企业的特点 　　1.1投资金额高，对金融具有较强的依赖性 　　房地产企业投资周期长，从拿地、设计、贷款、施工到销售整个过程需要几年时间。投资金额少则几百万，多则上亿。自有资金远远不能满足房地产企业大额的日常开支、经营发展需要，因而获取不分散企业经营管理权、资金成本低的金融资金是房地产企业的优先选择。 　　1.2投资风险高，国家政策对其影响较大 　　房地产企业从拿地到最终销售，面临很多不确定性，同时房地产企业的经营管理活动政策性很强，国家对房地产行业进行宏观调控，制定的投资政策、金融政策、产业政策、财政政策对房地产企业的生存与发展都有着非常重要的影响。 　　2房地产企业成本管理存在的问题 　　2.1重核算，轻管理 　　房地产企业成本管理意识不强，涉及成本管理的人员大部分是技术人员，虽然施工经验丰富，但缺乏专业的管理理论学习，对工程管理知识掌握不够，成本管理水平不高，因此出现了重核算，轻管理的现象。 　　2.2缺乏全员参与成本管理的意识 　　房地产企业在成本管理方面缺乏全员参与的意识，认为成本管理仅是成本部门人员的责任，而与项目相关的工程管理、质量管理、合同管理规划、前期开发等部门员工认为事不关己，置身事外。项目全成本管理组织上需要全员参与，时间上涵盖项目拓展到交付使用的全过程，管理对象上则涵盖项目开发投入的各项资源。 　　2.3没有形成有效的成本管理体系 　　许多房地产企业没有建立有效的成本管理体系。相当一部分房地产企业还处在事后的成本核算或仅仅进行事后的分析，而成本管理的事前预测、事中控制、事后监督的职能没有体现。缺乏宏观上节约成本、提高企业经济效益的成本管理的理念。 　　3房地产企业成本管理的措施 　　3.1成本管理的定义 　　关于成本，“成”在先，“本”在后；“成”是“成就”，“本”即“本钱”；“成”是结果、方向，“本”是基础、支持，以“本”支持“成”，以“成”制约“本”。成本管理，即是将“花费最合适的钱，成就最合适的事”这一思想，运用到工作中的所有界面，并形成相应的柜子制度与标准体系。各级管理者必须善于从经营的角度，而非仅仅是财务的角度，思考并理解“成本管理”，思考“够不够”、“值不值”，既要做到着眼全面、流程严谨、控制严格、杜绝浪费，也要防止一味省钱、降低品质。 　　3.2成本核算与成本管理相结合 　　由于受到会计法律制度等相关法律法规制约，房地产企业能够及时地进行成本核算。但是要防止为算而算，脱离实际。成本核算既不能过于烦琐，也不能过于简单，要与成本管理相结合，为成本管理提供有用数据。 　　3.3提高全员参与成本管理的积极性 　　提高房地产企业员工参与成本管理的全员意识。成本管理工作是财会部门的职责，与之相关的各个部门相互配合才能高效地完成工作，每个员工都要参与到成本管理中来，积极探求3.4建立房地产企业成本管理体系 　　建立以房地产企业成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核为一体成本管理体系。 　　3.4.1房地产企业成本预测 　　房地产企业在寻找项目时要进行成本预测。项目产品定位决定项目物业类型、产品方向、建造标准、部品部件档次等要素，对项目全成本尤其是工程成本会产生显著影响。不同物业类型或相同物业类型下不同建造标准，工程成本差异可能会较大。因此需要深入细致开展项目前期市场调研，根据调研情况确定产品定位，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。 　　3.4.2房地产企业成本决策 　　房地产企业成本决策是在成本预测方案基础上，成本管理人员对项目完成所需建材、节约开支、降低成本的途径和方法，为企业发展出谋划策、添砖加瓦。 　　工资、设备、税费等耗费作出判断，为管理层在备选的预测方案中选择最优方案提供有用的信息，并为成本计划提供资料。 　　3.4.3房地产企业成本计划 　　房地产企业成本计划是指在成本决策的基础上，根据计划期的生产任务、降低成本需求以及有关资料，通过一定程序，运用一定方法，以货币计量形式表现计划期产品的生产耗费和各种项目成本水平，并作为控制与考核成本的重要依据。由成本管理人员进行项目成本估算，编制成本计划，并在此基础上进行项目成本分析。 　　3.4.4房地产企业成本控制