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第三章 房地产开发 第一节 房地产开发概述 第二节 房地产开发程序 第三节 房地产开发建设管理 第四节 房地产开发的可行性研究 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 所谓开发，是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类所用目的的一种生产活动。 房地产开发是最接近于开发原意的一种经济活动和过程，即是以土地与房屋为对象进行的建设开发。具体地说，房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的活动。 根据城市建设统一规划，合理布局、综合开发、配套建设的原则，房地产开发应是一个广义的概念，即它应包括从投资决策、工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设直至产品交付使用的全过程。房地产开发又是一个综合性的活动，由规划、勘察设计、征地与拆迁安排、供水、排水、供电、供气、通电迅、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 二、房地产开发的分类 从横向来看，房地产开发可以分为新开发和再开发两种形式； 从纵向看，房地产开发可以分为土地开发和房屋开发两个阶段; 从房地产开发的规模来考察，可分为单项开发、小区开发、成片开发 ; 根据开发后的使用方式，可分为工业物业开发、商业物业开发、写字楼物业开发、商品住宅物业开发几种 ; 根据房地产开发的不同阶段是否连续进行，可分为一次开发和二次开发。 三、影响房地产开发的主要因素 经济景气度； 人口及家庭数量 ； 产业政策与经济结构 ； 通货膨胀的趋势 ； 利率趋势及银行对房地产业的策略 ； …… 附：我国房地产开发模式的变化 短平快的合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式 四、房地产开发企业 房地产开发企业，或直接称之为房地产开发商，是整个房地产业中最为重要的主体，它即是土地的需求者，又是房地产商品的提供者，是房地产业运作链中重要的一环。 房地产开发企业属于资金密集型企业，同时也是智力密集型企业。 企业管理效率、开发项目策划能力、产品及价格定位的合理性、营销方式等都是评估房地产开发企业的重要因素，也是一个物业产品能否适销对路的重要前提。 开发商关系图 房地产开发商的社会形象 资料1： 沈小姐对金都公司毁约抬价的投诉 资料2：《今日早报》2004年3月6日报道--绿苑·晨光刚打桩就提房价？ 资料3：大元房产中标四块地的后事，转让一块，退掉二块，自己开发一块。 第二节 房地产开发的程序 一、房地产开发程序的八个阶段 房地产开发的八个阶段 八个阶段的说明 ： 一、实际的开发程序不可能按照这八个阶段，亦步亦趋地做下来。 二、房地产开发在某些程度上言，也是一种艺术创造，具有非常复杂的创造过程。允许开发商有惊人之举。 三、在每个阶段，开发商都要考虑其它没有完成的阶段，要有全盘决策的思路。 四、房地产开发过程本身是动态变化的，要求不同的专业人士协作完成。 二、初始创意（初步设想）阶段 （一）产生创意的动机 1、开发商发现一块待开发的土地，且业主或使用权者（政府或其他开发商）也有开发的意图，给开发商创造了机会。 2、开发商为某个物定的用途寻找合适的场地，例如公司扩建、生产新产品或调整生产方式等。或者为市场中某些特定的客户寻找土地开发合适的商品 3、 资本市场为资金寻找投资机会。 （二）对初始创意的快速评价 第一步，先对项目创意中的物业类型在服务设施齐全下的可能的单位租金作一估算，再计算项目全部物业的总租金，将总租金减去营运成本（物业管理、设备损耗等），得到净收益。 第二步，将净收益资本化，即利用公式，在租金收益R和预期收益率已知的情况下，算出项目的价值P。 第三步，将项目的价值P与项目开发成本C（获得土地使用权的成本、土地开发成本、建筑安装成本等）作比较，如果PC，则保留创意，PC，则不考虑这个创意。 大部分情况下，开发商或策划人会根据已拿到的土地的实际成本设计可行的创意。例如计量学院地块的情况：杭政储出[2003]12号?????888万元／亩??西湖区?东至学院路，南至华星路，西至杭师院钱江学院，北至文二路?2003年7月17日下午?招标?总共94446平方米出让面积约为79236平方米??容?积?率≤2.5?绿?化?率≥30%??建筑密度≤30%?建筑高度≤60米?住宅用地?楼面价是５３２８元／平方米，建安成本按１４００元计，达６７２８，另外还有其他的各项费用，成本在７５００-７８００左右。所以，对于该地块的创意方案，收益在成本以下将不予考虑。 （三）形成创意的方法 1、头脑风暴法（Brain storming） ； 2、匿名投票法（Nominal group process） ； 3、德尔菲法（Delphi method） ；