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新津县房产管理局行政复议答复书 答复人：新津县房产管理局 地 址：五津东路144号 法定代表人：王周 联系电话申请人张晓明对我局物业管理所于2005年11月2日所发《限期责令整改通知》的具体行政行为不服，于2005年11月20日向新津县人民政府提起行政复议。针对其复议申请，现答复如下： 一、事件基本情况 芝芝花园业主委员会成立于2005年元月。但在2005年8月29日业主大会上增补业主委员会委员时，有个别不是业主的人员进入了业主委员会（如住户张晓明）。当我局物业管理所在10月份知道此情况后立即派人实地调查，经核实查正后依据相关法律法规的规定，立即收回备案登记证，并于11月2日向该业主委员会下发了《限期责令整改通知》。而芝芝城市花园小区住户张晓明对房管局物业管理所下发《限期责令整改通知》的行政行为不服，向县人民政府提出行政复议。对于此事件，房管局作出的行政处理决定是符合国家及行业部门相关规定的。 二、事实依据和法定依据 1、关于对业主身份确认的相关依据。按照国务院第379号令《物业管理条例》第二章第六条规定及成房物管[2003]7号《成都市物业管理业主大会规程》第十四条（业主身份确认）的规定。业主是指房屋的所有权人，业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定，订立买卖合同尚未取得房屋所有权的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。经实地调查核实张晓明同志所居住的新津县芝芝路56号芝芝城市花园15幢2单元201号房屋的买受人为张黎黎，并非为张晓明，而张黎黎是具有完全民事行为能力的人。另查：新津县芝芝城市花园目前商品房备案或办证的房屋所有权人中并没有叫张晓明的。综上所述张晓明身份不符合业主委员条件，因此不能进入业主委员会。 2、业委会备案的相关依据。根据国务院第379号令《物业管理条例》第十六条规定，建住房[2003]131号《业主大会规程》第二十二条规定，成房物管[2003]7号文件第四十二条规定。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案。因此房管局物业所对芝芝花园小区业主委员会进行备案登记是符合相关规定的。 3、对业委会撤销备案的依据，根据国务院第379号令《物业管理条例》第十九条，建住房[2003]131号《业主大会规程》第三十三条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。芝芝花园业主委员会让非业主人员张晓明进入业委会，违反了《物业管理条例》和《业主大会规程》相关规定。因此，房管局物业所撤销了该业主委员会的备案，并下发了《限期责令整改通知》的行政行为是正确的，是符合行业管理规定的。 综上所述，张晓明等非业主人员是不能进入业主委员会的，房管局对芝芝花园业主委员会作出《限期责令整改通知》的具体行政行为是正确的，是符合物业管理条例，符合物业管理业主大会规程规定的。 此致 新津县人民政府 新津县房产管理局 2005年12月9日 附件：1、国务院第379号令《物业管理条例》 2、建住房[2003]131号令《业主大会规程》 3、成房物管[2003]7号《成都市物业管理业主大会规程》 4、新津县房产管理局产权产籍监理所的证明 敬礼 ZYJ7道岔检修作业指导书 工具材料仪表：个人工具、设备钥匙、手锤、350/400活口扳手、梅花扳手、4mm/2mm、盒尺、刮腻子铲、大改锥、镊子、钢丝刷子、油壶、毛刷、鹿皮、开口销、1.6Mm小邦线、液压油、破布、调整垫片、油压表、MF14表、绝缘在线测试仪 安全风险此案关键项点:1、道岔密帖不良、4MM锁闭2、道岔机械暗伤裂纹、磨耗超限、3、道岔防护罩固定不良4、机内进水进潮接点调整不当5、液压道岔渗油漏油油管防护不良6、表示缺口变化7、安装装置绝缘不良8、液压道岔非正常挤脱9、尖轨爬行超标钢轨肥边过大岔区结合部工务作业无电务人员监护10、违章使用手摇把违章处理道岔故障 控制措施：1、检修时看密贴，工务病害及时整，4MM保良好2、道岔清扫要彻底不良配件要更换3、防护罩固定良好破损时及时更换4、机内要清扫，盘根要良好，雨雪天气要晾晒，接点调整要符合要求。5、摩卡部位要防护，漏油渗油及时找，油位要适当，压力要正好6、表示缺口及时调，卡尺要准确。7、装置绝缘定期测发现不良要处理8、道岔病害是关键重点道岔加密检9、联系要及时巡检要仔细岔区结合部工务作业要订空10、使用手摇把要命令，严禁制度不能碰实验彻底交付用，首趟列车要订空 作业标准：1、带齐工具材料仪表2、标准化着装上道3、道岔安装水平方正，尖轨爬行不超限，连接安装装置的轨枕安装