皇鼎国际大酒店建设工程项目可行性研究报告.docVIP

第一章　总 论 1.1项目承办单位概况 沈丘县富盈置业有限公司，位于沈丘县新华南街，成立于2008年9月，注册资金800万元。公司现有员工156人，主要从事商住房开发、农贸市场建设。 房地产开发是一项专业性很强的经营活动。公司现有设计、工程、营销、经营、财务、管理等各类专业人才近30名，其中：高级工程师1名，工程师2名，技术人员20余名。 目前开发有龙城花园、南关农贸市场等项目，其中南关农贸市场被定为沈丘县2009年十大重点基础项目，并作为“双百市场工程”项目，入选河南省农产品流通网络建设项目库。 1.2编制依据 1、项目承办单位委托编制本项目申请报告委托书；国家发展改革委第19号令《企业投资项目核准办法》；《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号) ；《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号；《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；；；《产业结构调整指导目录（2005年本）》；经济和社会发展；；；；《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）；、《住宅设计规范》（GB50096－）； 16、；； 1.3.2项目承办单位：沈丘县富盈置业有限公司 法人代表：赵娄 项目负责：晏庆堂 电话1.3.3项目拟建地址及周边概况 沈丘县富盈置业有限公司股东李方于2010年8月12日，依法拍得编号为sq2010—03的土地一宗。该地位于沈丘县行政新区黄金地段，西临迎宾大道，东临公安局，南临法院，北临地税局，南北长185米，东西长83米，占地面积15507.8平方米。使用年限商住70年，商业40年,该土地为政府掛牌出让的净地，无拆迁任务。 1.3.4建设内容与规模 沈丘县御景国际商务、住宅楼建设项目总用地面积15398.73m2（红线内土地），总建筑面积84443.67平方米;其中:住宅建筑面积55559.57平方米、商业建筑面积5529.34平方米、办公建筑面积15000平方米、地下室建筑面积8354.76平方米。 规划建设30层住宅楼2栋、商务综合楼（19层商务楼和22层住宅楼）1栋;即：南侧1号楼为商务综合楼，宗地中间2号楼为住宅楼,北侧的3号楼为底商住宅楼;临兆丰大道的2号楼和3号楼的附属房为2F商业建筑;配套道路、广场、绿化、车位、变配电和门岗服务用房等附属设施，各套形建筑面积主要有A1:87.63m2、A2:87.39m2、B2:82.2m2; B1:116.6m2。 总平面规划：本项目定位精致、舒适、高档，整体文化品位时代气息打造一个全新模式的绿色、人文、智能化精品社区资金运筹计划项目建设期为2个月项目建设投资年投 1.3.7项目销售收入与效益分析 （l）销售价格：根据该项目所处地理位置及目前同类商品房的销售情况，预计住宅平均销售价格为元／商业销售价格为元／销售价格为元／商品房的销售商品房销售国家发改委颁布《商品房销售明码标价规定》商品房销售（2）销售收入：。 （3）税金及附加：根据国家财税政策及有关规定，本项目缴纳营业税，税金及附加，按销售收入的5％计取，城建税按营业税的％计取，教育费附加营业税的3％计取，印花税按销售收入的％计取，土地增值税按销售收入的 ％计入。共计万元。 （4）利润：本项目利润总额为万元，所得税按利润总额的25％计取，应交所得税万元，税后利润为万元。 （）：投资利税率为％。年用电量×104kw．h；年用量。该项目符合国家产业政策国家关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国务院办公厅加快中低价位、中小套型普通商品住房建设普通商品住房有效供给政策，符合沈丘县城市总体规划，符合沈丘县土地利用总体规划，符合沈丘县社会经济发展状况。项规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好，采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。 项目建成后，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的住宅套，解决了户居民的居住问题，同时带动了建筑、建材等相关行业的发展，调动了各方面的积极性，加快沈丘县住房商品化和化进程，利国民，经济和社会效益显著故项目可行。第二章项目建设背景房地产行业状况分析 全国房地产行业2010年总体运行情况分析 1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 自2009年12月到 2010年月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)及应对措施的出台政府对房价对民生问题影响的态度都已经对当前市场产生影响，大部分城市