世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究论证报告.doc

世纪佳园二期房地产开发项目 可行性研究报告 世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告 一、总 论 1.1项目建设背景 南昌市光厦房地产开发公司开发的“世纪佳缘佳园住宅小区” ，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。为满足南昌市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近江西科技园，与“世纪佳园住宅小区”相连的现南昌市爱华纺织厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到南昌市市民和政府的认可，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求，南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333．5平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。 该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 1.2项目概况 (1)项目名称：“世纪佳园二期”项目。 (2)建设地点：南昌市青云谱区青云大道白龙路。 (3)建设单位：南昌市光厦房地产开发公司。 (4)企业性质：国有。 (5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别：专营企业。 (7)资质等级：城市综合开发二级。 (8)企业概况：南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企 业，成立于1993年。16年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效应，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“世纪佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概况： “佳园二期”项目占地33333．5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。 (10)资金来源：本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8％，财务净现值(Ic=15％)517万元，投资回收期2.9年。投资利润率17.8％，利税率26.2％，计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 1.3主要经济技术指标 “世纪佳园二期’’项目主要经济技术指标见表一1—3。 表一1-3 “世纪佳园二期”项目主要经济技术指标 序号 项目名称 单位 指标 1 总占地面积 平方米 33333.5 2 总建筑面积 平方米 76100 3 建筑容积率 1.4 4 小区绿化率 % 40以上 5 户均面积 多层住宅 平方米/户 A型100、B型120 联排低层住宅 平方米/户 160 6 地下停车库车位 30平方米/车位 500个15000平米 7 综合售价 多层高层住宅 元/平方米 5450 联排低层住宅 元/平方米 5850 8 地下停车库 元/位 7500 9 建设投资 万元 27623 10 每平方米建设投资 元 3629 11 投资利润率 % 17.7 12 全部投资财务内部收益率（税前） % 18.7 13 全部投资财务净现值（税前） 万元 379 14 全部投资投资回收期（税前） 年 2.9 二、住宅市场分析与营销战略 市场分析与预测 2.1当前住宅市场现状 进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在： （1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。 （2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点