2011年全上年海房地产市场数据报告11页同策.docVIP

同策观点——购房者喜，开发商悲！ 众所周知，2012年中国经济增速将下滑。但是可能出现的下滑幅度，笔者认为会比想象中更大，目前乐观的GDP增速预测为8.8%。但是同策分析师姚伯均通过研究后发现，美欧经济比想象中坏，因此中国经济也不可能太乐观。 美国经济复苏很虚。它的实体经济复苏有赖于美元不能走强，然而近一段时间来看美元强势特征一直延续着，对其制造业以及制造业带动的就业冲击是很大的。同时欧洲情况十分糟糕，欧央行为大银行提供的贷款都躺在存款账户里面，没有一家投资机构愿意冒风险投资欧债。欧元货币扩张很难带来实质性的债务缓解，欧洲2012年基本会出现衰退。而国内经济转型所带来的东部经济增速下滑，使得GDP或许只能维持8%的增速。同时由于出口困难，中小企业倒闭还会扩大，就业问题会凸显。 因此，同策分析师姚伯均大胆预测，一旦大部分项目价格回归15%左右，同时经济出现大幅度下滑，有关部门就会大幅度调整货币政策，或许救市政策在2012年四季度就会出现。因此明年下半年货币政策会更加松一点。全年存款准备金率可能会下调4次到5次。 基于上述判断，同策分析师姚伯均对于明年的房地产市场持有购房者喜，开发商悲的观点。在这种情况下，明年三月份之前肯定会有一部分中等规模的开发商将跟随今年大开发商降价的脚步，主动把价格回归合理。这是购房者最好的机会。同策分析师姚伯均认为在下半年，定位合理、配套完善、品质和价格有优势的项目会吸引为数不少的近两年被压制的改善性需求入市，带动成交量大幅度回升。 不过同策分析师姚伯均坚信不过很多开发商可能看不到那个时候的情景了。2012年将有一些中小型开发商复制1998年的房地产烂尾的情景，可能会有大量的中小房企退出这个市场，甚至不排除倒掉一两家大开发商。总之明年资金链是开发商的核心问题。搞得好开发商还能高兴一下，搞不好就只好哭天喊地了。 因此同策分析师姚伯均建议开发商，在年初就要反思自身定位，开发商必须要想清楚今后服务哪些购房者。 1.全年市场回顾——量跌价稳 七年来成交量最小 价格涨幅最小 商办物业热的发烫！ 全年供应成交情况 物业类型 供应面积 成交面积 成交均价 单位 万平方米 环比 万平方米 环比 元/平方米 环比 商品住宅 10,673,773 -1% 7,297,551 -25% 22,012 1% 公寓 8,789,722 -2% 6,279,369 -21% 20,620 3% 别墅 1,884,051 3% 1,018,182 -41% 30,600 4% 办公 2,357,590 -1% 1,832,828 21% 26,916 36% 商业 2,250,957 -7% 1,862,793 -21% 16,814 24% 2. 存量分析——住宅加速上升 危机显著 商办存量稳定！ 3．刚需住宅市场回顾——刚需购买力下半年会随价格下跌而爆发！ 截至日前，各类刚需楼盘成交面积占总商品住宅成交面积的40%左右。其中90平方米以下的低端刚需住宅市场成交了约200万平方米，91平方米至100平方米的中端刚需产品成交了约100万平方米。 表1：全年低端刚需住宅成交量前十位 楼盘名称 套数 面积㎡ 金额 均价元/㎡ 金鼎香樟苑 523 42670 65222 15285 珊瑚湾雅园 499 39682 42224 10641 旭辉玫瑰苑 393 35009 52688 15050 新城尚上城 407 34307 44172 12876 美兰湖中华园 387 34017 54905 16140 中冶尚园 407 32548 40466 12433 世茂海滨馨苑 386 32409 27588 8512 保利湖畔阳光苑 304 27016 39277 14539 芦潮港海滨国际花城 323 26977 24452 9064 新城金郡园 310 26056 34873 13384 （低端刚需定义：单套建筑面积90平方米以下，总价在150万以下） 表2：全年中端刚需住宅成交量前十位 楼盘名称 套数 面积㎡ 金额 均价元/㎡ 金地艺境城 593 55651 108321 19464 万科清林径 236 22809 36889 16173 华润置地菁英苑 220 20586 49176 23888 琥珀郡园 197 19596 36136 18440 滨河华城 196 18316 42926 23437 大华河畔华城 161 15237 34942 22932 金色西郊城 153 14268 26456 18543 周浦镇老镇区4号地块 148 13691 24