洪泽县大庆南路地块开发成本经济测算.docxVIP

洪泽县大庆南路地块开发成本经济测算益方集团.营销中心第一部分 项目产品规划幸福广场县中华润苏宁地块一.地块概况1.宗地现状本地块位于大庆南路东侧（原天鹅湖宾馆），北临苏宁电器，南侧为供电局，东面为民宅。该地块属于老城区板块属于县城中心位置。距目前县城最大超市华润苏果约500米2、地块分析地块当前为天鹅湖宾馆和联通公司位于老城区，整体较为方正，占地面积约17亩，西面紧邻城市干道大庆南路，人流量可观；北面为苏宁电器（1-3F为商业，楼上为住宅），后期本地块高层建筑需考虑日照需求进行退让；南侧为洪泽广电总台占地约6亩，后期开发可考虑并入本地块（合作方提出）；东侧为居住区从北侧东风路有一个小入口，由一条小路隔开（后期可作为人流导入路径）；目前整体来看地块西侧商业价值最高，关于南北两侧商业价值需要根据产品规划以及人流路径导入进行提升。项目产品定位商业采用步行街形式，通过设置小型广场、步行街进行人流导入，把地块分为内街和外街。通过地块四至规划道路以及内街设置从而达到有效的导入人流，且可以达到商业价值最大化。商业层数控制两层；住宅分析：考虑住宅建安成本以及当地住宅售价，住宅层数应控制在18层一下，户型以中小户型为主，楼型分为两梯三户和两梯四户。具体排规意向图如下：针对当前容积率问题进行一下说明：前期沟通中田总要求容积率按照5.0来做，但若此项目做到5.0的容积率其产品业态将不符合以上产品定位。因为只有地面做集中性商业或做超高层建筑方可满足5.0的容积率。做集中商业存在自己持有以及后期运营等问题，前期可行性定位已经否定。从当地住宅售价以及建安成本平衡考虑，超高层建筑也予以否定。所以按照目前的产品定位，本项目需牺牲一定的容积率从而达到产品最优化，降低风险，利于后期销售。第二部分 项目经济测算技术指标基本情况（根据前面的产品规划）：占地面积23亩建筑面积47000平米容积率3.06住宅面积27200平米商业面积19800平米成本情况：1)土地成本土地费用由合作方承担4500万合计4500万2)建安成本根据全国项目平均造价结合江苏省类似工程的实际造价确定本项目建安工程标如下表：建安工程费　费用名称取费标准单位估算基础面积金额住宅主体工程1600元/㎡住宅面积27200电安装工程220元/㎡住宅面积5984000消防工程80元/㎡住宅面积2176000电梯120元/㎡住宅面积3264000智能化工程60元/㎡住宅面积1632000外墙装修100元/㎡住宅面积2720000商业部分主体工程1500元/㎡商业建面19800电安装工程220元/㎡商业建面4356000消防工程150元/㎡商业建面2970000外墙装修200元/㎡商业建面3960000合计1002820003）前期工程前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。前期工程费费用名称取费标准单位估算基础数据金额城市基础设施配套费165元/㎡总建筑面积47000㎡7755000工程定额测定编制费0.0013　建安总造价130366.6招投标管理费0.015　建安总造价1504230规划设计费用10元/㎡总建筑面积47000㎡470000工程质量监督费4元/㎡总建筑面积47000㎡188000抗震设计审查费0.5元/㎡总建筑面积47000㎡23500工程设计费30元/㎡总建筑面积47000㎡1410000预算编制费5元/㎡总建筑面积47000㎡235000施工图审查费3元/㎡总建筑面积47000㎡141000工程招标费4元/㎡总建筑面积47000㎡188000消防设施配套费4元/㎡总建筑面积47000㎡188000其他费用9元/㎡总建筑面积47000㎡423000合计　　　　126560964）基础设施基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：基础设施工程费费用名称取费标准单位估算基础面积金额供电工程费60元/㎡总建筑面积47000㎡2820000供水工程费40元/㎡总建筑面积1880000煤气工程费40元/㎡总建筑面积1880000消防工程费35元/㎡总建筑面积1645000有限电视网络工程费18元/㎡总建筑面积846000化粪池及雨污排水管网18元/㎡总建筑面积846000园林绿化工程费300元/㎡总建筑面积*20%9400㎡2820000小区道路工程费200元/㎡总建筑面积*20%9400㎡1880000合计　　　　146170005）其他费用其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。参考同类工程数据，各类费用取费如下表：其他费用序号费用名称取费标准取费依据数据金额1工程监理费10市场行情4700