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农产品公司股东全部权益项目资产评估方法一、评估方法 (一)评估方法介绍 资产评估通常有三种方法,即资产基础法、市场法和收益法。 1、资产基础法也称资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 2、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。 3、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值,但它是从决定资产现行市场价值的基本依据-资产的预期获利能力的角度评价资产,符合对资产的基本定义。 (二)评估方法选择 1、对于市场法的应用分析 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场,缺少与评估对象相似的三个以上的参考企业,故本次评估不采纳市场法。 2、对于收益法的应用分析 收益法适用性判断 评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表三个方面分析,判断得出本评估项目不适用收益法。 3、对于资产基础法的应用分析 对于有形资产而言,资产基础法以账面值为基础,只要账面值记录准确,使用资产基础法进行评估相对容易准确,由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型 )替代其历史成本,并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后,最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法,合理确定评估值。 (三)对于所采用的评估方法的介绍 §对于资产基础法的介绍 1、流动资产和其他资产的评估方法 (1)货币资金包括现金和银行存款。对于库存现金进行盘点、依据盘点结果对评估基准日现金数额进行倒轧核对;对银行存款进行函证,检查银行对账单和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后,以经核实后的账面价值确认评估价值。 (2)各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值;各种预付帐款在核实无误的基础上,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。 (3)存货,对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的原材料及在库周转材料,以核实后的账面价值确定评估值;在产品:主要是集成过程中的原料,按评估基准日材料的购置价或合同价加上完工程度,确定在产品评估值。产成品:采用市场法,按评估基准日产成品的市场销售价格或合同价格剔除相关交易税费及其他合理费用的余额,以可变现净值确定产成品的评估值。 2、非流动资产的评估方法 (1)房屋建筑物的评估 以评估基准日该地区的市场价格为基础,主要采用成本法,即以现时的建筑、装修、安装标准、材料和施工工艺,重新建造和待估房屋建构筑物工程类似的或功能相近的房屋建筑物所投入的各项费用之和为基础进行估算。 公式为:评估值=重置全价×成新率 1)重置全价的确定 重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本,对于房屋建筑物,一般包含工程综合造价、前期及其他费用、资金成本等。重置全价计算公式如下: 重置全价=建安工程费+前期及其他费用+资金成本 ①建安工程费的确定:根据工程结算书及现行定额确定建安工程造价的基础上,依据吉林省关于基本建设相关的市场一般费用水平测算。 ②关于前期及其他费用:根据当地现行有关规定计算,主要考虑勘察设计费、工程监理费、城市基础设施配套费、工程质量监督费等费用。 ③关于资金成本,房屋建筑物正常建设工期内占用资金(包括建安工程造价、前期及其他费用)的筹资成本,即利息,利息率根据评估基准日现行的金融机构贷款利率确定。 2)关于成新率的计算 对于房屋建筑物,综合成新率的测定主要采用年限法、完好分值率法相结合共同确定。 首先,建筑物寿命年限的考虑,根据房屋建筑物的不同结构类型和用途,确定各类建筑物经济寿命年限。 其次,按房屋建筑物经济寿命年限和已使用年限按年限法计算出基础成新率; 然后,评估师进入现场,根据“房屋完损等级评定标准”对建筑物逐一进行实地勘察,对建筑物的结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行勘测,以百分制评分,评出完好分值率; 最后,对两种结果进行加权平均,得出该建筑物的综合成新率。 年限法成新率计算公式为: 年限法成新率(%)=(1-已使用年限/耐用年限)×100% 则:综合成新率=理论成新率×40%+鉴定成新率×60% 一般非主要建筑物和构筑物,采用年限法成新率进行计算。 年限法成新率(%)=(1-已使用年限/耐用