城市心境营销策划方案.docVIP

目 录 一：前言……………………………………………………………………………………（02） 二：宝鸡市场和项目区域环境分析………………………………………（03—14） 三：项目认知与产品概念………………………………………………………（14—16） 四：项目SWOT分析………………………………………………………………（16—19） 五：项目客户分析及定位………………………………………………………（19—22） 六：项目开发模式及配套建议………………………………………………（22—25） 七：项目整合推广…………………………………………………………………（25—32） 八：广告语和广告文案…………………………………………………………（32—34） 前 言 我们对本项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。 同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、环境等方面有一定的优势。同时，为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步宣传推广方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作！ 二：宝鸡市场环境和项目区域环境分析 宝鸡市场环境 1）1月宝鸡市商品房市场总体形势宝鸡市商品房均价以及分物业类型走势分析?2010年国家出台了一系列的房产政策打压房价过快、过高的上涨，但是成效似乎不太显著，2011年，国家政策要求大力建设保障性住房，但就目前土地供应供不应求的局面，如果要匀出更大比例给保障性住房，商品房的供应只会更加趋于紧张，进而使商品房价格不断持上涨趋势。根据西安房地产信息网省网客服中心西北事业部的调查显示，1月宝鸡市商品房在售均价为3787元/平米，较12月份增加了33元/平米，环比上涨0.88%。其中普通住宅在售均价为3433元/平米，较上月增加了46元/平米，环比上涨1.36% ；写字楼在售均价4765元/平米，较上月增长45元/平米，环比上涨0.95%；商业在售均价9740元/平米，较上月增加48元/平米，环比上涨0.81%。 从项目建筑类型来看，目前宝鸡市的在售楼盘以小高层、多层为主，高层较少，其中多数楼盘以多层、小高层结合为主要产品。购房人群的类型分析 ????从图上可以看出：1月份宝鸡市商品房销售中，解决居住的需求达到41%，结婚用房占到20%，改善居住需求占到16%，投资需求占到18%，其他需求为5%。可以分析得出，宝鸡市商品房市场77%是刚性的居住需求，投资需求占到18 %。通过与11、12月份数据比较可以得出，宝鸡市商品房市场上投资需求继续呈逐渐增多的趋势。在售楼盘户型分析 ????从图上可以看出：1月份的宝鸡市商品房市场上，一室户型较少，仅占到全市总销量的7%；而二室、三室所占比例较大，二室占到全市总销量的47%，；三室占到全市的36%，四室及四室以上占到全市总销量的10%。由此可以看出宝鸡市需求注重中型面积住宅。已经随着房价、人们思想观念的改变，由以前唯房必大的观念已经逐渐向经济适用，注重居住品质转变。分城区房地产市场发展分析市中心区 中心区房地产市场价格分析 1月份市中心区在售项目8个，商品房销售均价为元3900/平米，较上月增加40元/平米，环比上涨1.03%。总体看来，这个月中心区涨比较大，地理位置优越，交通便捷,设施设备齐全，以及迅速崛起的繁华商业圈，是导致中心区楼盘销售价格又一次攀升的主要原因。市中心区房地产项目推荐????宝隆御邸，位居宝鸡的“王府井大街”经二路上，总建筑面积约6.6万平方米，负一层为全满铺整体地下停车场，沿街一至二层为30间沿街商铺，顶天立地为复式户型，带私家花园或双露台“空中别墅”。作为宝鸡市旧城改造的重点项目，自2008年正式开工以来，科学规划、倒排工期、精心施工，在开发商宝隆地产与施工企业和社会各界的共同努力下，顺利迎来了楼盘的全面封顶，并且1、2号楼也即将提前交房。为了答谢客户及社会各界一直以来对宝隆御邸的关注和支持，封顶期间以惊爆价推出沿街旺铺与空中复式楼。市中心区1月份市场综述????从1月份市中心区销售数据来看，本月中心区内销售均价与上月相比略有增高，但受国家调控政策的影响，本区楼盘销售量并未有明显增长。而该区域是宝鸡市政治、经济、教育、商业