北京平谷中罗庄项目可行性研究报告.docVIP

平 谷 中 罗 庄 项 目 可 行 性 研 究 报 告 北京嘉铭投资（集团）有限公司 二〇〇七年九月 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概况 1 1.2可研报告编制依据 3 1.3可研报告编制主要内容 3 1.4可研报告结论意见 4 第二章 项目建设背景及必要性 5 2.1项目建设背景 5 2.2项目建设的必要性 8 第三章 市场需求分析 11 3.1文化创意产业及发展预测 11 3.2 项目建设优势及市场预测 13 第四章 项目总体规划 17 4.1规划原则与依据 17 4.2指导思想 17 4.3项目总体规划 18 第五章 建设选址 24 5.1建设用地概况 24 5.2土地取得方式 25 5.3工程地质条件 25 5.4水文气象条件 26 第六章 工程建设方案 28 6.1项目编制依据 28 6.2规划建设原则 28 6.3工程建设方案 29 6.4主要技术经济指标 34 第七章 配套工程 35 7.1给水、排水 35 7.2采暖通风、空气调节 37 7.3电气系统 39 第八章 环境和生态影响分析 43 8.1编制依据 43 8.2主要污染源及污染物 43 8.3环境影响分析 44 8.4环境影响评价 46 第九章 节能、消防、防潮及地震安全 47 9.1节能 47 9.2消防 48 9.3防潮 51 9.4地震安全 52 第十章 劳动安全卫生 53 10.1编制依据 53 10.2劳动保护和安全措施 53 第十一章 组织机构及人员配置 56 11.1组织机构 56 11.2年工作日 56 11.3劳动定员 56 11.4人员来源及培训 57 11.5项目管理 58 第十二章 项目实施进度 59 12.1项目展示信息中心 59 12.2项目示范服务中心 59 第十三章 项目招投标方案 60 13.1编制依据 60 13.2招标组织形式及方式 61 13.3招标投标工作的安排 61 13.4招标方案 62 第十四章 投资估算与资金筹措 64 14.1投资估算编制依据 64 14.2投资估算资金构成 64 14.3资金来源 65 第十五章 效益分析 66 15.1经济效益分析 66 15.2社会效益分析 66 项目概况 项目背景 本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。 北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方公里），全部实现了“七通一平”，具备了发展工业的良好条件。 兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别，其中工业用地330.6公顷，道路用地74.04公顷，绿化用地79.50公顷。 目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。 地理位置 区域位置 平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区70公里，距首都机场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。 宗地四至 兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。 项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。 宗地四至具体见下图。 周边环境及质素 1.3.1经济环境 2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。 工业生产稳步增长 上半年全区实现工业总产值53.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工