昌黎县海棠宾馆装修改造工程可研报告.docVIP

昌黎县海棠宾馆 编制日期：2010年5月1日 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、业主简介 2 三、编制依据及主要内容 2 四、主要技术经济指标 3 第二章 项目背景 4 一、现状 4 二、本项目提出理由 5 第三章 项目建设的必要性 6 一、符合国家工业鼓励发展方向 6 二、是企业发展壮大的需要 6 三、是缓解社会压力，促进社会和谐发展的需要 7 四、有利于带动相关产业的发展 7 第四章 市场分析 8 第五章 建设内容及规模 10 第六章 项目选址及建设条件 11 一、项目选址 11 二、项目建设条件 11 第七章 技术、设备及工程方案 12 一、技术方案 12 二、主要设备方案 12 三、工程方案 13 第八章 安保、环保及消防 14 一、工业安全与卫生 14 二、环境保护 16 三、消防 17 第九章 节能 18 一、设计依据 18 二、设计原则 18 三、能源种类 18 四、主要节能措施 18 五、节能效果评价 19 第十章 组织机构与人力资源配置 20 一、组织机构 20 二、人力资源配置 20 第十一章 项目进度计划及招投标 22 一、项目进度计划 22 二、招标方案 22 第十二章 投资估算及资金筹措 24 一、投资估算范围 24 二、投资估算依据 24 三、计算期 24 四、项目投资 25 五、资金筹措 26 第十三章 财务评价 27 一、评价原则、依据及参数 27 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 27 三、成本费用估算 28 四、利润估算及分配 30 五、盈利能力分析 30 六、财务生存能力分析 32 七、盈亏平衡分析 32 八、财务评价结论 32 第十四章 风险分析 34 一、技术风险 34 二、市场风险 34 三、经营管理风险 34 四、融资风险 34 第十五章 社会效益评价 35 第十六章 结论及建议 36 一、结论 36 二、建议 36 昌黎县海棠宾馆服务有限公司是由昌黎田氏集团兴建的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。碣阳大街最为繁华兴建于2005年建筑面积近7000平方米。2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。4640㎡ 1.2.2 建筑面积：7000㎡ 1.2.3 项目投资：3100万元 1.2.4 建设性质：装修改造 1.2.5 原建筑物概况： 原建筑物建筑年代：2005年 建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。 具体改造方案如下： 大餐厅1个，可容纳400人 小餐厅20个，可容纳200人 客房70间，最多可入住140人 洗浴休闲中心1个 1.2.6 主要建设条件 项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。 改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。 项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。 1.2.7 项目估算总投资及效益情况 项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入万元 项目名称 单 位 数 量 1 建筑类别 民用建筑 2 耐火等级 二级 3 抗震设防裂度 7度 4 主要结构选型 框架 5 建筑层数、总高 4层、18m 7 建筑总面积 m2 7000 8 外墙面 高级外墙涂料墙面 9 项目建设总投资 万元 3100 10 劳动定员 人 160 2 市场需求分析及定位 2.1 市场需求分析 2.1.1 社会环境分析 随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。 2.1.2 经济环境分析 改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。 2.1.3 自然环境分析 昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平