石龙西湖地块可行性研究论证报告.docVIP

石龙西湖社区地块 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概述 3 1.?项目区位及用地 3 2.项目宗地现状 4 3.项目周边的社区配套 5 4.项目周边环境 5 第二章 石龙及周边镇区域市场研究 6 1.?石龙区域市场状况 6 2.?石龙土地市场供给情况分析 7 3.石龙区域市场供应产品特征 7 4、区域房地产价格与需求特征 12 5.?整体市场对本案影响因素 13 6.?地块目标客户、产品及价格定位 14 1）目标客户： 14 2）产品定位： 15 3）价格静态比准： 15 第三章 规划设计要点 16 1.?初步规划设计思路 16 2.?物业发展方向 16 3.?项目开发机遇 17 4.?收益测算 17 第四章 石龙周边镇区市场情况分析 18 第一章 项目概述 1.?项目区位及用地 该宗地位于东莞市石龙镇西湖区,北侧紧临江南中路,与东江仅一路之隔，距离东江约100米，南侧紧临交通主干道莞龙路，距石龙客运中心站约50m，距广深铁路东莞火车站（石龙新火车站）仅1.0km，距石龙旧火车站新址约2.0km。该宗地属石龙镇西湖区，从城市规划功能角度划分，西湖区以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位。 2.项目宗地现状（宗地共分为3块,A地块（楼面地价约1877元/平）已于2011年11月30日拍卖中因无人竞价而流拍，B、C地块尚未对外公开出让挂牌。） 宗地总占地面积约10万㎡，建筑面积约25万㎡，其中A地块经济技术指标： 用地面积：24296㎡ 容积率：≤2.5 土地用途：普通商品住房≥95%、商服用地≤5% 建筑密度：≤40% 1.宗地四至范围: 东至大园路，南至莞龙路，西至西湖一路北路，北至江南中路。 项目用地位于双主干道江南中路与莞龙路中间，北向为东江景观资源、地势由南向北呈平稳上升趋势，四面临路，进入性与昭示性较好。 2.宗地地势状况 项目用地地势相对平坦，地质条件良好，地基承载力较好。 3.宗地地上物现状 地上有部分建筑尚未拆除，可能影响地块的资源整合进度。 3.项目周边的社区配套 位于石龙镇西湖区核心区位，周边配套齐全： 商业配套：西湖商业聚集区，包括金沙湾购物广场、石龙国际电子城、金凯悦大酒店、成衣批发市场、农贸市场等。 教育配套：1所中学（石龙中学新校址）、1所小学（西湖新亚现代小学）、2所幼儿园（龙田幼儿园、旭海中英文托幼园）。 医疗配套：2所医院（石龙博爱医院、规划中东莞市儿童医院）。 交通配套：莞龙路、镇内公交系统、石龙客运中心、广深铁路石龙站新址、规划中城际快线等； 其它配套：银行（东莞市商业银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等）、广东绿道、江畔公园、新城市公园等。 4.项目周边环境 项目宗地南、北两侧分别与交通主干道莞龙路、江南中路相邻，有一定的噪音、空气污染；东侧为联兴实业、李屋工业区等工厂，对项目宗地有一定空气污染；西侧为石龙国际电子城、农民房，对项目整体外部环境有一定的负面影响。 第二章 石龙及周边镇区域市场研究 1.?石龙区域市场状况 □老城区：没落成熟区 在未来5年内，老城区居住环境由于涉及较多确权及历史原因，无熟地开发，无房可买，未来房地产潜在供应少。 □新城区：热点片区 镇政府所在地，石龙的CBD,未来将以高新工业为依托，房地产将得以长足发展，石龙房地产发展的短期之内发展热点区域。 □西湖区：潜在补充区 以物流综合服务、高科技工业园区、服装电子批发为主要定位，目前房地产在售项目较少、房地产市场供应量较小，存在较大的市场进入机会。 2.?石龙土地市场供给情况分析 近四年时间内，石龙政府共出让8块商住地块，政府明显控制土地出让速度，尤其西湖区，仅在2009年、2011年各出让滨江晋业项目地块、海伦堡地块。 3.石龙区域市场供应产品特征 1）龙城国际： 龙城国际位于石龙新城区，住宅总户数达到2040户，是规模的住宅社区近2万平方米的园林，2600多平方米的社区会所、10000多平方米的商业配套。 石龙镇龙升路8号 开发商 龙城房产 占地面积 7万㎡ 建筑面积 27万㎡ 容积率 2.6 总户数 2040户 户型配比： 户型 面积 套数 比例 已售套数 均价 余货 1房2厅1卫 48-55 390 19% 378 5500-6200元/㎡ 12 2房2厅1卫 76-87 516 25% 498 18 3房2厅2卫 130-180 1098 54% 911 187 复式 200-360 30 1% 21 9 合计 2034 100% 1808 226 中央豪门： 中央豪门位处东莞石龙镇新城中心石龙镇政府旁，欧洲风。2.5万平集中式商业街、室内恒温泳池、。 石龙镇新城区龙升路（镇政