大世界商业中心项目建议书.doc

融安.大世界商业中心 初步营销策划建议书 呈送：东莞市博力实业投资有限公司 提交：柳州富诚房地产营销策划有限责任公司 时间：2005年9月27日  第一章 项目提案的原则及思路 1.充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。 2.充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。 3.以“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 4.以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。 5.以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。 6.优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 7.从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。 8.结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。 9.站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。 第二章 项目分析 一、融安县房地产市场分析 融安县位于广西北部，与柳州、桂林分别相距110公里和140公里。全县总面积2905平方公里，总人口32万人，辖6镇8乡153个村(街、社区)，聚居汉、壮、苗、瑶、侗等19个民族。县城城区面积为9.6平方公里，人口8万余人，商贸十分发达，历来是桂北、湘西、黔东南三省区交界中心区域的商品集散地，素有“小柳州”之美称。2004年在融安“建设小柳州，融入大柳州以城区建设为重点，扩大规模，完善功能，加快推进城市化步伐完善城市功能，实现城市容量扩张，全力打造城市品牌，构筑起经济发展的平台。城市化水平提高2个百分点。 机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求； 在“建设小柳州，融入大柳州 项目东部及南部为使用中的居民房、单位宿舍和临街店面，比较破旧，有较好的商业气氛，但档次不高。 融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带，广场东面为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合批发市场，西、南面为居民区，环广场周边为城市道路。广场总建设面积为120亩，工程投资1000多万元 对本项目而言，商业环境、人文环境的逐步改善会带来更多的投资者和经营者，销售通路会更宽广。 同时长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位，令本项目处于“大型商业购物区”范畴，将明确指引目标客户的投资、置业热情，将其整合有利于本项目的宣传推广。 三、项目SWOT分析 3.1总表 S（优势分析） W（劣势分析） ⑴区位优势 ⑵地段优势 ⑶项目可塑性强 ⑷人气优势 ⑸交通优势 ⑹配套优势 ⑴规模大，商业面积大 O（机会分析） T（威胁分析） ⑴区域商圈的商场功能面临调整 广场互补城区功能 ，对本项目有直接威胁 消费观念限制 3.2项目优势分析（S） ⑴区位优势 本项目所在地是融安河东的一级商业中心，据最新的城建规划显示：该区的城市功能拟调整为大型商业购物区、商务中心区、文化中心区，其商业功能和旅游功能得到进一步加强，成为融安城市生活和商业的核心区。 本项目地处融安商业的“核心范围”，拥有先天的区位优势，对目标客户群有极强的吸引力。 优势应用： ——本项目是融安的“高价区”，其商业地位占据融安的制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。 ⑵地段优势 桔香路是融安县最繁华的传统商业街，其周边一带是本县商贾云集、商机最深厚的地方，是城市未来的一个商业、旅游重心区。 本项目位于桔香路中南段，并与工商银行、火车站、汽车站相邻，其地段优势无可替代，市场潜力有待挖掘。 优势应用： ——研展桔香路在融安商业、娱乐的市场号召力，将利于本项目的推广。 ⑶项目可塑性强 本项目占地面积约8000平方米，具备营造县中心大型商业楼盘的条件；融安县区的规划将重新整合县中心区的商（业）旅（游）环境，令本项目具备很强的可塑空间。 优势应用： ——针对融安现有商业卖场购物功能的状况，整合各方面资源，为本项目营造独特的项目个性。 ——作为新的商业项目，本项目具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善。 ⑷人气优势 桔香路是融安居民消费的集中区，本项目位于县中心区最繁华的商业街上，为本项目带来大量的人流、人气。 优势应用： ——人流、人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证。 ⑸交通优势 本项目四面环路，交通网络四通八达，出入方便快捷。其所带来的密集的车流、人流令本案的商用物业具有多元化发展的先天条件。 优势应用： ——充分利用本项目交通优势，将本项目商用物业的价值提升至融安首席繁华商业步行街，从而保证开发商赢利空间的