航空港区郑港一路项目可行性研究报告.doc

郑州市航空港区郑港一路项目 可行性研究报告 中建嘉和地产有限公司 二〇一二年十二月 目 录 1. 项目背景 1 1.1. 项目由来 1 1.2. 中原经济区 2 1.3. 郑州航空港区概况 3 1.3.1. 郑州航空经济综合实验区（郑州航空港区） 3 1.3.2. 郑州航空港区发展历程 4 1.3.3. 郑州航空港区优势 5 1.3.4. 郑州航空港区发展目标 9 2. 项目概况 10 2.1. 土地位置、性质及现状 10 2.1.1. 项目宗地位置 10 2.1.2. 项目四至 11 2.1.3. 宗地现状 11 2.2. 交通环境 11 2.3. 周边配套环境 12 2.4. 项目宗地分析结论 13 2.5. 安置房宗地概况 14 2.6. 项目合作模式 14 2.6.1. 政策依据 14 2.6.2. 拿地路径 14 2.6.3. 开发节奏 15 2.6.4. 付款节奏 15 2.7. 合作模式成功案例 15 2.8. 其他合作 17 3. 市场调查 21 3.1. 郑州市房地产发展概况 21 3.1.1. 郑州市房地产投资情况 21 3.1.2. 郑州市商品房开发、建设情况 21 3.1.3. 郑州市商品房供给、需求及价格走势情况 22 3.1.4. 郑州市今年陆续出现“地王” 23 3.2. 航空港区经济发展 23 3.2.1. 航空港区政策优惠 23 3.2.2. 港区入驻企业 24 3.2.3. 港区经济总量 24 3.2.4. 港区未来入住人口 25 3.2.5. 港区区位交通 25 3.3. 港区未来规划发展 26 3.4. 地块周边土地市场调研 28 3.5. 港区房地产市场概况 29 3.5.1. 市场现状 29 3.5.2. 产品价格： 29 3.6. 港区未来需求及客户群分析 30 3.7. 案例调研—武汉盘龙城经开区 32 3.7.1. 武汉与郑州经济状况对比 32 3.7.2. 武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比 32 3.7.3. 盘龙新城发展状况 33 3.7.4. 盘龙新城商品房市场 34 3.7.5. 盘龙新城土地市场 34 3.7.6. 总结 34 3.8. 可比楼盘调研分析 36 3.9. 港区市场调研总结 45 3.9.1. 看区域——航空港区优势汇聚，将成为中原区域的一颗明珠 45 3.9.2. 看市场——航空港区房地产市场启动在即，目前正值价值洼地 46 3.9.3. 看需求——目前航空港区内需强劲，外需无限 46 4. 开发规划和营销规划 47 4.1. 规划要求和限制 47 4.2. 项目密度分析 47 4.3. 规划方案初步设想 54 4.4. 基本数据 56 4.5. 计划开发期 56 4.6. 开发定位 57 4.6.1. 目标客户 57 4.6.2. 产品定位 57 4.6.3. 价格定位 57 5. 成本估算 59 5.1. 总投资估算 59 5.2. 总投资估算说明 59 5.3. 项目成本分析 61 5.4. 安置房成本分析 62 6. 财务评价 64 6.1. 项目销售收入测算 64 6.2. 项目各项税金测算 64 6.3. 项目成本利润分析 64 6.4. 项目资金来源与运用分析 65 6.5. 项目现金流量分析与效益分析 65 7. 风险分析与对策 67 7.1. 项目风险因素分析 67 7.1.1. 市场风险 67 7.1.2. 土地获取风险 67 7.2. 风险分析基本结论及应对措施 67 7.2.1. 市场风险对策 67 7.2.2. 土地获取风险对策 67 8. 综合分析与建议 69 8.1. swot分析 69 8.1.1. 优势（S） 69 8.1.2. 劣势（W） 69 8.1.3. 机会（O） 69 8.1.4. 威胁（T） 69 8.2. 基本结论 69 9. 附件 71 9.1. 前述项目地理位置图、周边环境图等 71 9.2. 项目开发进度计划表 71 9.3. 项目销售进度及收入估算表 71 9.4. 项目成本及盈利测算表 71 9.5. 安置房建设成本明细表 71 9.6. 项目投资支出与资金筹措计划表 71 9.7. 项目借款还本付息计划表 71 9.8. 项目资金来源与运用表 71 9.9. 项目现金流量预测表 71 9.10. 项目开发用地红线图 71 9.11. 项目安置用地红线图 71 9.12. 自主开发和配套安置区建设框架协议 71 9.13. 土地投资开发协议 71 9.14. 安置区建设协议 71 9.15. 中建七局与郑州市航空港区投资合作协议 71 9.16. 郑州黄河大观有限公司简介 71 9.17. 正弘置业自主开发和配套