连云港磷矿房地产项目可行性研究-2008年-60doc.doc

 目 录 1、连云港市投资环境分析 （1）行政区域及自然状况 （2）市政建设及交通 （3）2007年连云港市国民经济运行情况 2、连云港市房地产发展状况分析 （1）2007年连云港市土地成交概况 （2）连云港市房地产市场运行特点 3、房地产业在连云港市的经济地位 （1）投资总量大幅上升，贡献份额明显提高 （2）建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高 （3）供应需求同步提升，住宅竣工面积扩大 （4）金融支持力度加大，住房信贷快速增加 （5）房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化 （6）商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动 （7）房价稳中有升，涨幅进一步回落 4、2001-2007连云港房地产比较分析 （1）供应特点 （2）需求特点 （3）市场前景 （4）市场价格 5、地块及周边项目分析 （1）项目位置 （2）建设用地面积 （3）用地使用性质 （4）四邻用地条件及退让要求 （5）用地使用强度 （6）建筑设计要求 （7）配套要求 （8）周边建设项目情况 6、土地价格测算分析 连云港市投资环境分析 行政区域及自然状况 1、位置 连云港市，江苏省辖地级市，位于中国东部沿海中部，江苏省东北部，地理坐标为东经118°24′-119°48′、北纬34°-35°7′。因面向连岛、背倚云台山、环抱港口得名。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。 2、行政区划 连云港市辖4个市辖区、4个县，即新浦区、连云区、海州区、国家级经济技术开发区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。新浦区为全市政治、经济、文化中心，市人民政府驻地，距离海州和连云区的距离分别为6公里和35公里。 3、面积 陆地面积7444平方千米，其中市区面积881平方公里；水域面积1759.4平方千米。 4、人口 全市2007年末户籍总户数137.94万户，其中市区22.54万户；总人口达到482.23万人，其中市区71.56万人，较上年分别增加2.81万人和0.60万人。全市2007年末常住总人口446.98万人，较上年减少3.54万人，其中市区81.97万人，较上年增加1.22万人。城市化水平达40.5%，提高1.5个百分点。常住人口出生率11.92‰，自然增长率4.58‰。政区调整发展平稳，年末城市街道办事处17个，乡镇83个，其中镇53个；居委会214个，村委会1436个。 市政建设及交通 连云港是中国重要的交通枢纽。目前已经形成海陆空相互配套的立体交通网。连云港被中国政府确定为45个公路主枢纽之一，对外公路交通均已实现高速化。中国南北走向的公路大通道在连云港交汇，东西走向的公路大通道以连云港为起点。特别是东起连云港，西至荷兰鹿特丹全长10900公里的新亚欧大陆桥，将连云港摆上了亚洲连接欧洲的极具发展潜力的国际交通的枢纽地位。 航空：海运和内河航运： 在调研座谈会上，杜鹰指出，要充分认识实施江苏沿海开发的重要意义。江苏沿海地区南接长三角、北承渤海湾、西连中西部、东临东北亚，区域战略地位非常重要，区位优势非常明显。近来，党中央、国务院高度重视江苏沿海开发，明确指出连云港的地理位置重要，要好好发展。加快江苏沿海开发，主要有三点考虑，一是有利于长三角地区的结构调整，整体提升；二是有利于推进沿海地区的生产力布局、实现均衡发展；三是有利于带动整个苏北发展、服务中部崛起和西部开发，把这一地区综合开发提升到国家层面考虑，最终打造成沿海乃至全国新的经济增长点，非常重要。 连云港港疏港航道是江苏省干线内河航道网“两纵”之一连申线的北段，航道从灌南县城附近和盐河相连，向北经过新沂河、灌云县城，在板浦附近和盐河“分手”后，沿着云善河、烧香河，最后到达板桥附近，将直接和港口对接。连云港港疏港航道整治工程全长69.546km，工程总投资32.26亿元，计划于2007年11月中旬开工，预计2010年建成通航，为建国以来江苏规模最大的航道整治工程。未来，该千吨级干线航道将直达连云港港，成为苏北地区航道网中最重要的出海通道，这条高标准的水运集疏运体系将把该市的干线航道一线相连，实现千吨级货船“畅游”江海的美好愿景。到2010年，连云港将形成以盐河为主轴线，保证纵向横向都有高等级航道贯通的航道体系；到2015年，进一步增强纵向横向高等级航道贯通能力，建成与“一体两翼”综合节点（六大港池）相配套的疏港航道，改善连云港港区水运疏运能力；到2020年，进一步优化航道线路,提高高等级航道的覆盖面,全面建成现代化的航道网络。 连云港市内河航道网规划的航道里程共1165.76公里。 铁路：公路： 2007年连云港市国民经济运行情况 2007