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法院判令二手房卖家继续配合过户是“带刺的玫瑰”?(2016-02-20 20:00:51)转载▼标签：?杂谈?法院判令二手房卖家继续配合过户是“带刺的玫瑰”作者：陈桂平律师?[摘要]2015年是深圳二手房纠纷的“高发年”，当然，这个还在持续发酵，说白了客观方面都是“房价飙涨惹的祸”。据此，所谓的“深圳法院二手房审判的内部会议纪要”开始外传，且不论真假，其中有一条大概规定的意思是“支持买方继续履行合同但要买方一次性付清购房余款，也有个别律师因此获得了相应的判决，那么，这样的判决是否经得起实务的考验，又会带来什么样的实务问题，这是本文所关注的。?在分析上述问题之前，先借助某个二手房纠纷案件的判决来作为分析的基础。?[案情]2015年7月28日，王某与宋某签署了二手房买卖合同，深圳某地产代理公司（简称“中介公司”）为前述买卖合同提供房产交易居间服务。按照买卖合同的约定，宋某将位于深圳市某区某中心花园B栋1805（下称“交易物业”），建筑面积约为150平方米出售给王某，合同总价为人民币1050万元，买卖合同约定王某在合同生效当日内向宋某支付定金人民币30万元，在买卖合同生效后于2015年8月5日前另行向宋某支付定金人民币50万元，共计人民币80万元。按照买卖合同的约定：A、王某须将首期款（不含定金）人民币235万元于2015年9月10日之前（含当日）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；B、王某于2015年9月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，宋某须配合王某申请按揭银行提供所需宋某资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。C、若银行承诺发放贷款金额加上王某已支付的首期款、定金后和交楼押金少于买卖合同转让成交价的，则王某应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于买卖合同转让成交价的，则王某可向监管银行或其它第三方要求将多出部分退回，宋某应无条件配合王某办理监管方要求的手续。买卖合同对于交易物业递件过户的约定是：如王某选择一次性付款，则在王某按约定将楼款打入买卖双方指定的监管帐号之日起（若宋某需赎楼的，则宋某赎出房地产原件并注销抵押登记且王某已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的机构监管帐号之日）起叁日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；如王某选择银行按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（若宋某需赎楼的，则宋某赎出房地产原件并注销抵押登记及王某按揭银行出具贷款承诺函之日）起叁日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续......如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，按照买卖合同的第10、11条承担违约责任”。买卖合同第11条约定“如宋某未按照买卖合同约定的期限履行义务，王某有权要求宋某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如宋某逾期履行超过五日，王某可解除合同并选择要求宋某支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还王某已支付的定金。”买卖合同约定的生效日期为“自双方签字或者盖章之日起生效”。王某根据上述合同约定支付定金80万后，在2015年9月10日如期地到约定的监管银行做首期款的资金监管，然而，突然收到中介公司的电话，说宋某不出售这套房产，主要原因是觉得卖亏了，而且有新买家出价远高于王某。因此，宋某打算不再继续履行合同。由于收到前述消息且宋某确实也未到场配合做资金监管，并通知负责赎楼的担保公司停止赎楼。故此，王某迫不得已委托律师向宋某发出了催告函，但宋某拒之不理，故此，王某继续委托律师于2015年10月10日依法向深圳某区法院提起诉讼，其诉讼请求包括：1、判令宋某继续履行买卖合同办理赎楼并配合过户；2、判令宋某自2015年9月11日起，按1050万*万分之四的标准向王某支付迟延履行违约金共计人民币12.6万元（暂算至2015年10月10日，最终金额算至交易物业交付给王某之日为止）；3........?[法院判决]深圳某区法院审理后判决：1、原告（指王某，下同）、被告（指宋某，下同）继续履行《二手房买卖合同》;?2、原告应于本判决生效后10日内将剩余房款970万元支付至银行监管账户，被告应配合办理资金监管手续;?3、被告应于本判决生效后5日内委托担保公司融资赎楼，原告应予配合，并承担赎楼费用;?4、原被告应在被告赎出涉案房屋房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并将涉案房屋的产权转移登记至原告名下，登记价为实际成交价1050万元；原告承担《二手房买卖合同》约定应由原告承担的税费，《二手房买卖合同》中未约定，而在办理转移登记过程中实际产生的税费，应由