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第一部分：市场营销环境分析 一、海口写字楼市场分析 海南写字楼市场的发展截至目前为止大致可以分为四个阶段：第一个阶段是计划经济下体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建的小办公楼；第二阶段是建省后，随着改革开放外省企业大量进入海口，开始有现代概念的写字楼出现，亚希大厦、国际商业大厦、帝豪大厦、南洋大厦等写字楼的建成，许多公司入住办公，写字楼便有了很大的市场；第三阶段是房地产泡沫破灭后，由于大量烂尾楼是写字楼或商住楼，因此，从1994年后，纯商务写字楼就没有商家再投资了，部分新的商务办公进入黄金酒店、文华酒店等；第四阶段是随着海南房地产市场再次升温，开发商看到高利润回报率，又开始兴建写字楼，如鸿联商务广场、国贸中心、星华国际大厦等。但是，总体而言，这些写字楼档次和功能配套普遍不高。 近年来，随着海南旅游业的逐步发展，海南国民经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，海口市的房地产业，包括住宅、商铺、写字楼投资迅速增长，销售情况良好。旅游业对海南的经济发展有举足轻重的作用，但是，作为海南的支柱产业，海南经济发展逐渐转向工业领域。顺应海南经济转型的大趋势，工业的发展势必带动写字楼市场的发展。于是，岛内外许多企业纷纷转向或涉足房地产业，形成新一轮的海口房地产开发热潮。除新开发的商住房外，海南省政府出台了一系列优惠的政策来处置“半拉子”工程，处置后的住宅及写字楼盘活转化房普遍价格较低，且大部分位置较好、交通便利，深受消费者及企业的青睐。 海南写字楼市场被激活后，目前主要具有以下一些特点： 1、成长型企业主导写字楼市场写字楼市场的新趋势的最终动力是成长型企业成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。所谓成长型企业，主要是指处于起步阶段的中小型企业，企业规模不大，人员不多，资金实力有限。中等价位、中小户型的写字楼最符合他们的要求。 中档写字楼成为市场主力海口写字楼的价格“平实”，连续数年写字楼市场价格未有大幅的增长。据有关部门统计，今年前两季度写字楼价格均为元／，同比涨幅，而此前两年的增幅仅在１％左右年开盘销售的写字楼主要以中档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，而元元／的价位在今年出炉的新盘中，几乎没有出现。 高性价比中小户型渐成主流在价格“缩水”的同时，写字楼的户型面积也“变小”了。据，在海口目前的写字楼市场上出现了越来越多的小面积户型，单套户型在－；总价在万－万元的产品格外受到买家的青睐。现在市场上新推出的写字楼与以往的“顶级高档”产品明显不同，绝大多数定位更为“实用”的中档面积缩小、价格更低。虽然这一类型的写字楼价位较低，单户面积较小，但其品质并不逊色于的高档写字楼，开发商在电梯、内外装修、物业管理等软件方面的投入并不少于传统的写字楼可见在激烈的市场竞争中单纯以价格取胜是不可能的，有高性价比、高附加值的品才能被市场认同。与中档价位写字楼成为市场主流同时出现的另一个是国贸商务区写字楼价格高于其他商务区域。国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜、以国贸成熟的商贸氛围，写字楼发展空间仍然是相当巨大的。年是海口写字楼市场的分水岭对海口写字楼市场的调查，年度海口写字楼市场的开发量与销售量一扫数年前的颓势，出现了一系列新的市场动向和变化趋势，使写字楼市场具备了持续向好的基础和动力主要布置机动车库非机动车库等。大面积配套标准办公单元层特色办公单元层豪华办公层立足于为客户服务、视客户为上帝的管理理念，一都感受到它的真诚，体会到备受关注的高品质服务所带来的轻松与愉悦。★分析总结： 办公场所的选择早已和“形象、知名度、认知性、效率、人才”等联系在一起好的办公大是企业的一张名片，能充分体现企业的实力与文化①新型纯写字楼，如：国贸中心、北京大厦、星华大厦等；②主张“可住可商”的商住楼，如：半山花园·海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；③“租比买划算”的旧型写字楼，如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、龙珠大厦等；④星级酒店宾馆的“五星级商务套房”，如：宝华海景大酒店、黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店等。这些都可能对“财富中心”的销售带来一定影响，最主要的压力来自市场上现售的纯写字楼，下面针对具有代表性的竞争性楼盘进行简单的个案分析。 （一）竞争个案分析： ●国贸中心 （一）楼盘概况： 用地面积：7300.8 m2 总建筑面积：43632 m2 价格：2960元?㎡“绿色开敞式”设计,打造自然通风的采光天井，实现室内空气对流，构成立体生态商务空间。 ◎顶级智能化设施：高速宽带100兆光纤入户，满足大楼内数据、语音、图像等多媒体业务需求。 ◎ 充足车位：400多个生态停车位，实行人车立体分流，顺畅无阻。 ◎ 双倍供水供电：