不动产估价技术规则解析与实务作业注意事项.ppt

 不動產估價技術規則解析與實務作業注意事項  基本概念 不動產勘估標的 不動產價格定義 不動產估價意義 形成不動產價格之原則 價格種類(一) 價格種類(二) 日期與標的 地區 影響價格因素 估價方式 估價作業程序 估價基本資料(一) 估價基本資料(二) 價格評估 報告附件 如何決定價格權重? 比較法 比較法意義 比較法估價程序 比較標的資料查證項目 比較法應用要點(一) 情況調整 比較法應用要點(二) 比較法核心公式 比較法解讀重點 收益法—直接資本化法 直接資本化法估價程序 貨幣的時間價值 n年後a元的現值 收益法(Income Approach) 原則～ P＝ 收益法估價觀念 推估勘估標的淨收益 總收入項目 總收入推估要點 閒置及欠租損失項目及推估 總費用項目? 總費用推估要點 淨收益推估要點 收益資本化率決定要點 方法1～市場萃取法 方法2～累加法 土地開發分析 土地開發分析意義 土地開發分析公式 總銷售金額＝土地總成本＋營造施工費＋管銷費用＋利息＋利潤 土地總成本＝總銷售金額－營造施工費－管銷費用－利息－利潤 土地開發分析估價程序 土地開發分析估價蒐集資料 資本利息綜合利率 資本利息綜合利率 資本利息之綜合利率試算 ＝【40%×(活存利率～定存利率) ＋60%×（貸款利率）】×【50%＋50%÷2】×施工年期1.8年 ＝(0.4×2.0%＋0.6×6.5%) × (0.5＋0.5÷2) ×1.8＝8.46% 開發建築適當利潤率 適當利潤率 土地開發分析公式 土地開發分析解讀重點 11.容積管制之建築面積限制 13.建物面積分析 16.總銷售金額推估 實務作業 法規系統之研判運用(一) 法規系統之研判運用(二) 如何蒐集圖籍資料 圖籍系統之研判運用(一) 圖籍系統之研判運用(二) 如何蒐集行情(一) 如何蒐集行情(二) 行情系統之研判運用(一) 行情系統之研判運用(二) 附 錄 不動產估價原則(一) 需求與供給原則 在進行不動產估價時，必須先考慮目前整體不動產市場買賣雙方的力道強弱如何。 變動原則 均衡價格並非一固定金額，而是會隨整體環境、景氣或個別不動產標的物相關變動因素改變的價格。 替代原則 指不動產標的物之價格與該標的物同類型且具有替代性的其他不動產有所關聯。 不動產估價原則(二) 最有效使用原則 不動產標的物在適法及當地市場可接受的情況下，是以最高獲利及用途多樣性為最佳的使用方式。 均衡原則 不動產價格受到土地、資本、勞力及經營等四項內部生產因素組合的影響，若生產因素的配合達到均衡、最適狀況時，不動產便可產生最大效用。 收益遞增遞減原則 在一定程度下，當某一生產因素增加時，不動產的收益將會增加，即所謂的收益遞增原則；但到了某一程度（邊際點），如果再追加投資，不動產的收益不但不會增加，反而可能減少，即所謂的收益遞減原則。 不動產估價原則(三) 收益分配原則 運用收益法及土地殘餘法時，需要取得土地的地租及適當的報酬率，折現成目前土地的價值。 貢獻原則 不動產會由於某一因素而對整體收益產生不同的貢獻程度，如區位的不同，對於交通成本及公共設施好壞的貢獻程度就不同。 適合原則 若不動產標的物與當地環境相配合，具有協調、一致性，將使不動產標的物的收益性及舒適性達到最大程度。 建築有關之法規 建築法令須與不動產估價之基礎條件相配合，建築法規影響土地利用強度甚鉅，尤其在可建高度、附屬建物、停車位之設置等規定，因此估價作業尤以投資分析法之運用，最為重要。 都市計畫有關之法規 都市計畫法規涉及現階段不動產之使用限制，並與建築法規具有相互對應關係，在估價作業實務上，都市計畫使用分區之調查、允許使用之項目、建蔽率、容積率等敘述，皆為影響不動產價值之重要因素。 非都市土地使用管制之法規 非都市土地使用管制相關法規，重要的非都市土地使用限制，並涉及允許使用之項目、建築強度、變更規定等影響不動產價值重要因素。 民法與土地法有關之法規 民法與土地法等不動產權利之相關法規，涉及不動產權利之得喪變更，並與金融機構所關切之他項權利設定，土地增值稅之負擔具有重要之關聯。 蒐集或描繪標的所在 地政事務所 縣市工務局都市計畫課 估價現場及周邊地區 在估價作業之任務 利用套繪作業辨識都市計畫使用分區 利用描圖作業瞭解區域環境 利用現場繪圖暸解土地利用與交通動線 利用現場及套繪建立買賣實例相互關係 應準備工具 描圖紙 量角器、比例尺 自動鉛筆 地籍圖須與都市計畫圖相互比對 估價人員應將地籍圖與都市計畫圖加以縮放套 繪、使都市計劃道路、公共設施及土地使用分區 界線，得以清楚表明在地籍圖上，以避免標的物 位於公共設施或計劃道路上，或非供建築使用之分 區上，造成估價爭議。