厦门香山游艇俱乐部综合研究及策划报告.doc

游艇俱乐部综合项目可行性研究报告 目 录 报告说明 1 1 总述 1 1.1 报告编制说明 1 1.2 委托方对项目要求及期望 1 1.3 研究策划目的与方法 2 2 项目资源分析 4 2.1 项目区位与交通条件 4 2.2 项目景观资源 4 2.3 政府对项目区域发展计划 4 2.4 项目资源的优劣势分析及结论 4 3 厦门市经济环境发展状况 6 3.1 厦门市GDP发展状况 6 3.2 厦门市三大产业发展状况 8 3.3 厦门市外商投资情况 10 3.4 厦门市居民生活水平 15 3.5 厦门旅游经济发展状况 20 3.6 厦门经济环境对项目的影响 24 4 国内外游艇俱乐部发展状况 25 4.1 厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况 25 4.2 香港典型游艇俱乐部研究 28 4.3 国内典型游艇俱乐部研究 36 4.4 国外典型游艇俱乐部研究 44 4.5 游艇俱乐部成败经验借鉴 50 4.6 当地游艇活动需求的预测 52 5 项目各主要功能发展及经营环境分析 54 5.1 厦门高端别墅市场发展状况 54 5.2 厦门商业发展及经营状况分析 65 5.3 厦门甲级写字楼发展及经营状况分析 79 5.4 厦门相关旅游设施发展状况分析 87 5.5 厦门展览物业发展及经营状况分析 94 6 项目客源市场分析 97 6.1 游艇会会籍客源市场分析 97 6.2 VIP泊位（水上别墅）客源市场分析 108 6.3 商业客源市场分析 124 6.4 甲级写字楼客源市场分析 139 7 项目SWOT分析 146 8 项目整体发展定位 148 8.1 项目开发目标及定位 148 8.2 项目开发策略 148 8.3 项目各功能产品的战略关系与地位 149 8.4 项目整体开发计划 150 9 项目各功能定位策划建议 151 9.1 游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议 151 9.2 VIP泊位定位建议 154 9.3 商业定位建议 158 9.4 甲级写字楼定位建议 165 10 项目运营模式建议 171 10.1 项目销售类产品的营销策略 171 10.2 项目经营类产品的经营策略 179 11 项目财务分析 186 11.1 项目技术参考依据 187 11.2 项目开发成本估算 188 11.3 项目开发投资进度 189 11.4 项目收益测算 189 11.5 项目资金运作测算 190 11.6 项目经济效益评估 192 11.7 评价结论及项目注意点 195 12 项目开发风险分析 197 总述 报告编制说明 项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能） 委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司 报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司 协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会 委托方对项目要求及期望 委托方对项目的初步定位及总体要求 委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华的游艇俱乐部。 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划 项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。 除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。 资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。 研究策划目的与方法 研究策划目的 本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。 研究方法 本报告通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。 具体采用的研究方法有： 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对