某居住小区房地产开发项目可行性研究报告.doc

*****有限公司 *****居住小区开发建设项目 可行性研究报告 编制单位： 2009.6 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 3 1.3可行性研究结论与建议 10 第二章 市场需求预测分析 12 2.1宏观需求分析 12 2.2*****市宏观经济 13 2.3*****房地产市场分析 16 2.4房地产市场区域板块情况 37 2.5 市场定位 47 2.6价格定位 51 第三章 建设场址及建设条件 55 3.1项目建设地点 55 3.2项目建设条件 55 第四章 建设方案 59 4.1建筑方案 59 4.2规划布局 62 4.3交通组织 64 4.4公共配套区域规划 66 4.5建筑风格及立面设计 69 4.6户型设计建议 70 4.7园林景观 72 4.8项目智能化设计 80 4.9用地平衡表及主要用地指标 84 4.10公用工程 85 第五章 环境保护 90 5.1采用的环境保护标准 90 5.2 建设地点的环境现状 90 5.3主要污染源及污染物 90 5.4主要污染源及污染物的治理 91 5.5环境投资概算 91 第六章 节 能 93 6.1概述 93 6.2节能措施 93 第七章 劳动安全卫生与消防 94 7.1设计依据 94 7.2工程概况 94 7.3主要防火措施 94 7.4消防设备供电 95 第八章 工程招标 97 8.1设计依据 97 8.2招标方案 97 第九章 项目实施进度安排 98 第十章 投资估算及资金筹措 99 10.1投资估算说明 99 10.2投资估算 100 10.3资金筹措 101 10.4资金使用计划 101 第十一章 财务评价 103 11.1编制依据 103 11.2基础数据 103 11.3销售价格 103 11.4销售进度及收入 104 11.5税费率 106 11.6现金流量分析 106 11.6利润和利润分配 108 11.7资产平衡分析及资产负债分析 109 11.8敏感性分析 110 11.9盈亏平衡分析 111 11.10财务评价结论 112 第十二章 研究结论 113  第一章 总 论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 *****居住小区开发建设项目 1.1.2开发建设单位概况 1、单位名称：2、单位性质3、法人代表4、法定地址5、单位 1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则 1、编制依据 （）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）； （）国家建设部审定颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）； （）建设单位提供的有关基础资料。 2、研究范围 （1）项目提出的理由与建设的必要性； 2）市场需求分析与建设规模； （3）建设方案； （4）投资估算及资金筹措； （5）财务评价。 3、编制原则 （1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用优越的建设条件和优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资； （3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。 1.1.4 项目提出的背景 温家宝10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。大铁北改造计划，*****区的面积为93.7平方公里，占50.6%。*****区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个新城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”，突出“六个亮点”，做到一年高起步，两年大发展，三到五年见成效。三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。 1.2项目概况 1.2.1项目建设地点 *****居住小区开发建设项目位于*****， 1.2.2项目建设规模 1、总用地面积：㎡ （1）住宅用地面积：㎡；㎡（2）公建用地面积：㎡； （3）道路用地面积：㎡； 地上面积㎡； （）公共绿地：㎡（含小品及景观）。 2、总建筑面积：㎡（1）住宅建筑面积：㎡ ①.高层住宅建筑面积㎡； ②.小高层住宅建筑面积㎡；③.多层住宅建筑面积㎡（2）面积：㎡ ①.地上面积㎡； ②.地下停车建筑面积㎡。 （3）商铺建筑面积：㎡ （4）公建建筑面积：㎡ ①.换热站建筑面积00㎡； ②.开闭所建筑面积00㎡； ③.水泵房建筑面积20