商铺定价方案.docVIP

　　　　　　　　5#－８#楼商铺开盘期价格策略 为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。 项目价格分析： 5#－８#楼商铺备案均价为　66000元/㎡ 毅德城（二）本案价格推导 租金还原法 赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月） 租金水平 文清路 青年路 西桥路 红旗大道 文明大道 章江南大道 三康庙 最高租金 1000 200 50 80 60 100 80 最低租金 500 20 10 30 20 50 40 平均租金 750 110 30 55 40 75 60 分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为： 简易国际评估法 ： 　基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价 若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。） 推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡ （２）租金回报率返推法： 基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率　 推导计算本商铺均价为：32000元/㎡ 按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 住宅价格推导法： 基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价 　　推导计算本商铺均价为：28000元/㎡ 以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 市场比较类推法： 根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。 项目 位置 商铺类型 成交均价（元/㎡） 备注 尉蓝半岛 章江北大道 街铺底商 25800 售磐 旺达国际数码港 红旗大道与西桥路交汇处 街铺+内铺 30000 售磐 春江花月 章江北大道 临街商铺 29000 在售 华谊城　 河套老城区文明大道原桃子园市＋×20%）＝31200 四、本案5#－8#楼商铺开盘价格方案 出街均价 　40000元/㎡ （二）实际成交均价 　32000元/㎡