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预售商品房抵押登记行为研究 在我国蓬勃发展的房地产市场中，随着房地产市场的日益规范，现房销售和期房销售已经成为当今最重要的商品房销售形式。期房也就是我们通常所说的预售商品房，即开发商将正在建设或者即将建设的商品房销售给购房人。预售商品房无论对于开发商而言具有重要意义。一个开发项目往往涉及到大量的资金投入，如果开发商在商品房竣工之前按照规定提前向社会出售，无疑可以把一部分社会闲散资金吸引到房地产开发中来，从而减轻开发商的资金压力。但对于购房人来说，他要承担一定的交易风险。同时，购房人在购房过程中也会因为购房资金短缺问题，需要对已经购买的预售商品房进行抵押从而获得购房贷款。预售商品房抵押既关系到抵押人与抵押权人之间的关系，也关系到预售人与抵押人以及抵押权人之间关系问题，同时还涉及到预售商品房抵押登记问题。由于预售商品房抵押涉及到物权、债权等民事法律问题，抵押登记等行政法律问题，对于这些无论理论界，还是司法实务界，均存在一定争议。本文拟结合具体案例从预售商品房抵押登记行政行为，来剖析与之相关的民事法律和行政法律问题。 、问题的提出 　　预售商品房抵押是一个非常复杂的问题，其中涉及到很多法律问题。结合本案而言，包含这样几种不同的法律关系：中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押关系，市国土房管局对该抵押行为进行登记行为；赢嘉中心与嘉华银行之间的商品房抵押贷款关系，市国土房管局对该抵押行为进行登记行为。在这些法律关系中，中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押效力问题，市国土房管局的登记行为的效力问题是这起行政案件审理的关键所在。因为行政审判审查的重点是具体行政行为的合法性，所以本文的分析主要建立对市国土房管局的登记行为的效力问题分析基础上。 开发商在建房屋领取《商品房预售许可证》，承购人、开发商在指定金融机构办理了借贷款抵押合同，按下列要求办理抵押登记： ??、相关法律问题分析 　　（一）预售商品房抵押的概念、特征和条件 　　预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。在我国，效力层次较高的《城市房地产管理法》和《担保法》对此均没有作出规定。近几年，为了推动房地产市场的不断发展，缓解房地产市场的资金短缺，加快资金周转，解决购房人的资金问题，一些省、市和行业主管部门制定了预售商品房抵押的规定。例如，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《房地产抵押管理办法》第五条第二项规定，依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）可以依照本法抵押。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的对预售商品房抵押作出了明确规定。综观这些规定，可以看出预售商品房抵押具有以下几个方面特征： 　　1、从抵押标的物来看，预售商品房抵押的标的物尚未形成。这是预售商品房抵押与其他抵押一个非常明显的区别。一般抵押的标的物在设定抵押时已经存在，并且能够为抵押人所有或者实际控制。而预售商品房设定抵押时，抵押标的物即商品房仍然处于在建或者待建之中。因此，用于抵押的预售商品房存在一定风险。 　　2、从购房资金支付来看，购房人已经按照规定支付了首期规定的房价款，然后由银行代其支付其余的购房款。因此，在设定预售商品房抵押时，购房人应该已经先行支付了首期规定的房价款。这里需要明确的是购房人不仅有先行支付购房款行为，而且所支付购房款必须符合规定。 　　3、从权属关系来看，抵押人对于预售商品房并不享有所有权。只有当售房人把商品房建成后交付给购房人并在房屋管理部门办理房屋登记手续，才对该商品房享有所有权。因此，预售商品房抵押实质上是一种期待权的抵押。购房人与售房人因签订商品房预售合同，二者之间存在的是一种债权关系，而不是物权关系。 　　4、从合同属性来看，预售商品房抵押合同是一种从属于购房贷款合同的从合同。抵押目的是为了担保购房人能够按照约定支付购房贷款。因此，抵押人与抵押权人之间签订预售商品房抵押合同是为了担保抵押人能够依照合同约定支付购房贷款，而不是其他贷款。如果抵押人与抵押权人因其他贷款而签订预售商品房抵押合同，就直接背离了预售商品房抵押的立法宗旨。 　　为了保障房地产市场