智能立体车库行业发展报告.doc

智能立体车库：政策暖风破局，行业发展有望迎来向上拐点 我国机动车保有量基数庞大且持续增长，2015年达2.79亿辆，同比增长5.88%，由此衍生巨量车位需求。然而受制诸多因素，城市停车难痼疾不断恶化。立体车库由于具有空间利用率高、土地节约、低成本及智能化等特点，相对传统停车场替代优势明显，并逐步受到市场关注及青睐。2015年，我国立体车库完成量、泊车位供应量分别达2079个、61.74万个，同比分别增长5.32%和5.23%。 行业虽持续增长，但与巨大车位需求相比，立体车库行业当前规模仍较有限，行业发展差强人意。不过，伴随15年来国家和地方层面停车产业政策密集出台，行业发展积极信号逐步显现，由此引发投资者较多关注。为此，本篇报告通过分析行业自身发展逻辑并借鉴国外经验，力图解答以下核心问题：一是空间，智能立体车库行业市场空间如何，行业发展掣肘因素何在？二是时机，行业潜伏多年却未成大器，政策发力之下，行业崛起时机是否来临?三是未来趋势，行业格局未来将如何演绎？ 供需错配：刚需开启智能立体车库蓝海市场 立体车库属于专用设备制造业，行业发展仍逃不开经济学供需基本规律影响，故我们主要从供需两端来对行业展开分析。 需求端：庞大机动车数量引致巨大车位需求 2015年机动车保有量和汽车保有量分别达2.79亿辆、1.72亿辆，同比分别增长5.88%和11.35%。庞大机动车保有量催生了对车位的巨大需求，停车产业需求空间无限。 对比世界主要国家来看，截止2011年，我国千人汽车保有量仅为54辆，低于主要发达国家如德国、日本、英国、美国、韩国水平，仅为德国的约1/10、韩国的约1/5。由此来看，我国汽车保有量仍有较大增长空间，由此衍生的车位需求也将持续增长。 总的来说，无论从汽车保有量存量规模还是未来增量空间来看，车位需求空间均十分广阔，停产产业极具潜力。 供给端：多因素叠加，供给长期滞后需求增长 相对于庞大汽车保有量所衍生的车位需求，目前，由于土地资源约束、原有规划设计滞后、停车场投资收益不理想等方面因素，国内停车产业发展滞后，车位供给增速远远滞后于需求增长，停车难成为城市一大痼疾。 相对于汽车保有量的持续增长，城市土地资源始终是一个刚性约束。从国有建设用地供应情况来看： 规模及增速方面，2013年后，全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积规模持续萎缩，呈负增长趋势，2015年全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积分别降至5.97亿平米、11.40亿平米，同比下降11.05%、12.60%。 供应结构方面，从全国土地供应面积占比来看，2016年至今，工业用地占比最大为51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分别为33.2%、12.0%。从规划建筑面积占比来看，住宅用地占比最大为43.9%，工业用地次之为39.2%，商服用地为14.2%。  城市土地资源日益紧缺对停车场建设形成制约，尤其是在一线城市，且这一约束边界日益明显。以北京市为例，2014年，北京机动车保有量达559.1万辆，且这一规模仍呈继续增长趋势，即便按当前规模计算，按照国际通行的每辆车需要1.2个车位计算，北京共需要670.8万个车位，但截止2014年底，北京市登记备案的经营性车位仅为约180万个，非经营性车位约110万个，缺口达380.8万个（不考虑未备案车位）。若按传统每个停车位30平米计算，则需新增1.14亿平米面积来建设停车场，而2014年北京市国有建设用地供应面积仅为2074万平米。 窥一斑而知全豹，根据2014年北京土地供应面积和停车场建设需要面积对比情况，我们可进一步推知，全国其他主要城市的停车场建设也面临着土地资源的刚性约束问题。 规划滞后需求增长 根据国家发改委公布数据，目前我国大城市中汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，而发达国家约为1：1.3。近年来，部分城市制定了新的停车位配建标准，相比原有标准，新规配建标准有所提高，但仍与国际标准存在较大差距。 低回报，投资动力不足 按服务的车流类型，停车位可分为基本车位和出行车位两类，其中基本车位满足车辆无出行时长时间停放需求，出行车位满足车辆出行时车辆临时停放需求。总的来说，居住类和办公类配建停车位固定属性强，属于基本停车位，而商业类、公共服务类配建停车位和路外公共、路侧占道停车位流动属性强，属出行停车位。 除居住区配建停车位等非经营性停车位外，经营性停车位大致可分为路侧占道停车场、路外露天停车场合室内停车场三大类别。目前，政府对经营性停车场实行政府定价，设定价格上限，从而导致停车场收费脱离市场价格体系之外，收益空间被锁定。同时，两方面因素则进一步挤压了停车场利润空间：一是成本端的运营成本上涨，包括人工和土地购置费用以及日常运营维护等；二是城市违法停