冠华别墅项目市场研究及营销推广谋划投资可行性研究报告书.doc

委托单位：上海冠华房地产有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司 报告日期：二00二年四月二十八日 天启开启 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦2楼 电话：021 传真：021E-mail:key@81890.net (版权所有 未经同意 不得采用) 【第一章 上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。 市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾。 3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。 二、2001年上海房地产市场 20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征的路程。在90年代中期二三年的回调整理后，在90年代末期伴随经济增长的加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001年的上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场共产生3254.2万平方米的销量，表现出新的市场行情特征。 1、市场供求两旺，交易再创新高 2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上（*预售标准提高）恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中： 供应——全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.1% 成交——全年预售登记面积1832万平方米，比2000年增加26.1% 2、供不应求局面全面形成 2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积。 3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓 2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由1999年9.73万套，2000年11.94万套增加到2001年的14.98万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是，2001年的单套面积比总面积增长偏慢。 1999年 2000年 2001年 总面积（万/平方米） 1075 1453 1832 总套数（万套） 9.73 11.94 14.98 单套面积（平方米） 110.46 121.66 122.27 4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁：2001年全年新增经