赫山项目投资可行性研究报告书.doc

赫山项目可行性研究 武汉公司程矢 2006听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山 报告摘要 项目概况 ·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起 ·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化 项目基本情况 数量 单位 1 项目占地面积 186568 m2 2 项目总建筑面积 384400 m2 3 可销售面积 326000 m2 3.1 其中：住宅面积 320000 m2 3.2 商业面积 6000 m2 4 容积率 2.0 5 项目总收入 万元 6 项目总成本 万元 7 净利润 万元 8 销售净利率 9 FNPV 万元 10 FIRR 11 资金峰值 万元 项目占地面积186568 M2， 其中： 代拆城市道路面积19602平米； 公交停车用地面积5600平米； 居住（兼容公共设施）用地面积140568平米； 绿地及防护绿地面积20718平米。 第一章 项目概况 一、项目来源 2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土地项目。 二、规划条件与开发方式 1．主要规划条件 “赫山”项目总规划用地186568平米，分成XX六个地块。我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块，即A、B、C地块，项目暂命名为XXXX。目标地块净用地面积为161286平米，规划建筑面积为33万平方米，综合容积率为2.0，绿化率X%，建筑覆盖密度30%。 （图1.1 规划用地图） 三、自然条件 1．地理位置 目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔汉江沿江景观路与汉水相邻，西至赫山路。（图1.2 区位示意图，红色部分为目标地块） （图1.3 区位示意图，红色部分为目标地块） 2、地域气候 武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2℃，最高温度达41.3℃，最低温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079小时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米，本区历史最大一次降雨量，1962年7月4日为298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%，常年风向NNE。 3、基地现状 基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。 4、基地未来状况 该基地由武汉市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX路相同。上述工作将在XX年X月开工，完成的时间约为XX年，其中XXX地块交付在XXX年XX月底。 三、社会条件 1．区域概况 在区位上，项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡