呼市项目投资可行性研究报告书.doc

呼市项目可行性研究报告前 言 2 第一章 市场研究 2 1、内蒙古自治区概况 2 2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析 3 2.1产业结构及经济发展趋势分析 3 2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析 4 2.3人口分布及流动状况分析 4 2.4居民收入水平及住房消费比例分析 5 2.5城市居住区布局及交通规划分析 6 2.6金桥开发区的情况 6 3、呼和浩特市房地产市场综述 7 3.1 土地市场供应量及供应方式 7 3.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况 7 3.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析 7 3.4 新建商品房市场区域分布分析 8 3.5 房地产市场有关政策分析 8 4、市场微观状况分析 9 4.1 区位竞争对象研究 9 4.2???板块竞争对象研究 11 4.3其它竞争对象研究 12 4.4 目标市场定位和特征 13 第二章?????项目选址 14 1、项目特征分析 14 1.1 地理位置 14 1.2 交通状况 14 1.3商业气氛 14 2、项目SWOT分析 15 2.1优势分析 15 2.2 劣势分析 16 2.3机会点分析 16 2.4风险分析 17 2.5 结论 17 第三章 物业定位及发展建议 17 1.项目定位 17 1.1 规划建筑及各功能面积比例 17 1.2 基本户型及面积 18 1.3 规划建筑设计建议 18 1.4 价格建议 19 1.5 物业品质建议 19 第四章 财务分析 22 1、投资估算及财务效益分析 22 1.1静态投资成本分析表 22 1.2静态投资利润及赢亏平衡分析 22 1.3现金流量表 23 前言受上海联洋土地发展公司和上海联洋置业有限公司的委托，本公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从3月15日开始展开，至4月10日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《呼和浩特市金桥经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。 第一章市场研究1、内蒙古自治区概况 内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3％，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。内蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8％，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。 内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。内蒙古自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析产业结构及经济发展趋势分析呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市（简称呼市）。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团。呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车