江宁路项目投资可行性研究装修房.doc

第一章 项目概况 1.1 建设单位 本项目的开发商为上海海联置业有限公司。 1.2 项目位置 “江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。 1.3 项目规模 “江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900平方米。 1.4 主要建筑技术指标 本项目的主要建筑指标详见表1－1。 表1－1 主要建筑指标表 序号 指标名称 单位 指标值 1 基地面积 平方米 2 总建筑面积 平方米 21900 其中：地下部分建筑面积 平方米 1900 地上裙房部分建筑面积 平方米 5500 地上其他部分建筑面积 平方米 14500 3 总户数（非裙房部分） 户 88 1.5 项目现状 “江宁路大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。 第二章 市场研究 为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。 2.1 调研区域说明 本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。 2.2 办公楼物业行情 经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。 表2－1 本区域办公楼个案汇总表 序号 个案名称 所处位置 租金（元/天·平方米） 包物业管理费与否 1 艺海大厦 江宁路、康定路 3 不包 2 时美大厦 江宁路、康定路 2 包 3 和一大厦 江宁路、昌平路 2.3－2.5 包 4 新城大厦 江宁路、新闸路 3 包 2.3 住宅物业行情 静安区是上海典型市中心区， 序号 个案名称 所处位置 个案类别 售价（元/平方米） 交房 状态 1 康宁雅庭 江宁路、康定路 高层住宅 7500－11000 毛坯 2 新格公寓 江宁路、康定路 酒店式公寓 11000－14000 全装修 3 静安枫景 常德路、新闸路 高层住宅 10000－12300 全装修 4 静安晶华 安远路、陕西北路 高层住宅 7000－10000 毛坯 酒店式公寓 未定 全装修 2.4 定位建议 根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推向市场。 第三章 租售计划 3.1 销售定价 “销售定价”针对裙房部分而言。 根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。 裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入。 3.2 租金定价 “租金定价”针对酒店式公寓部分而言。 酒店式公寓：价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。 表3－1 酒店式公寓价格定位表 房型 面积（平方米） 数量（套） 单价（USD/月） 理论年租金（USD/年） 两房 130 44 1500 792000 三房 180 44 2000 1056000 小计 88 1848000 实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计） 1201200 实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计） 9969960 车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。 3.3租售进度及租售收入 3.3.1 租售进度 假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。 3.3.2 租售收入 详见表3－2“租售收入预测表”。 表3－2 租售收入预测表（单位：万元） 销售部分 序号 收入名称/年·月 2003年 2004年 小计 1-6 7-12 1-6 7-12 1 裙房销售收入 － 1467 1467 1466 4400 年度小计 1467 2933 4400 租赁部分 序号 收入名称/年 小计 1 酒店式公寓租金收入 997 2 车位租金收入 29 年度小计 1026 第四章 投资估算 4.1 投资估算的依据和说明 本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年1