沈阳市x房地产项目投资可行性研究报告书(doc 36).doc

沈阳（暂名）项目 可 行 性 研 究 报 告 二○○二年七月八日 目 录 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析 （一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大工业经济保持平稳增长建筑业生产持续增长全市固定资产投资保持较快增长市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降人口居民收入和储蓄城镇居民居住条件继续改善 （一）房地产现状分析 （二）房地产市场发展趋势分析 项目分析篇 一、项目概况 二、项目主要经济技术指标 三、项目片区市场分析 （一）项目片区环境分析 （二）项目周边客户层分析 （三）周边居住状况分析 （四）竞争楼盘分析 （五）项目周边商业市场分析 四、物业发展规划 1、项目定位 2、功能定位 3、目标客户群定位 4、项目优势资源整合 5、物业总体规划 6、户型规划及设计 7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务 8、本案的网点设计 五、项目SWOT分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 （三）项目的机会点分析 （四）项目的威胁点分析 经济分析篇 一、项目建设总投资分析 （一）开发成本 （二）开发费用 （三）投资成本费用估算汇总 二、项目开发建设实施计划 三、项目资金回收计划 四、项目销售收入及利润的测算 五、现金流量分析 六、不确定性分析 （一）盈亏平衡分析 （二）敏感性分析 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析 （一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步大2001年实现国内生产总值1238.0亿元，比上年增长10.1%。第一产业实现增加值76.6亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值542.0亿元，增长9.5%；第三产业实现增加值 619.4亿元，增长11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和50.0%财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7亿元，增长23.8%。全年地方财政支出达103.5亿元，增长17.7%。5个月国内生产总值达441.75亿元，比上年同期增长11.1%，增幅提高4.4个百分点。第一产业实现增加值13.52亿元，第二产业实现增加值187.85亿元，第三产业实现增加值240.38亿元，分别增长8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值482.0 亿元，增长9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业完成工业增加值198.5 亿元，增长9.5 %。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元，增长9.3 %；重工业企业实现增加值137.9亿元，增长9.6%。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9%，比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元，比上年下降8.0%。全市工业经济效益综合指数为89.34%，比上年下降3.93个百分点。5个月工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值65.7亿元，比上年同月增长10.8%；1-5月累计完成工业总产值286.4亿元，比上年同期增长10.4%，增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5月累计为96.8%,同比提高2.3个百分点，比前4 0.2个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值4.6亿元，比上年同月增长26.6%；累计实现出口交货值26.4亿元，比上年同期增长10.7%。1-4月份，规模以上工业累计实现利润3.6亿元，同比下降22.3%；实现利税15.2亿元，同比下降0.4%。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元，增长5%，增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金11.6亿元，同比增长9%，增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值60.0亿元，比上年增长10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为10.5亿元，增长16.5%，增幅比上年同期提高8.4个百分点。全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资302.8亿元，比上年增长15.5%。其中国有经济投资126.1亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，