四川北路地块投资可行性研究报告.doc

虹口区四川北路81号地块 可行性研究报告 目 录 第一章 项目概况 1 第二章 市场分析 2 开发设想 5 开发进度 9 投资估算 10 初步结论及建议 12 附件： 项目总平面图 项目竞争楼盘汇总表 商业售价定位表 竞争楼盘位置图 第一章 项 目 概 况 1.1项目背景 虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成，即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划，二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.2地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积27700平方米，约合41.5亩，地块沿四川北路长约110米，沿东宝兴路长约240米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外，其余为约800户居民，大部分属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧50米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。地块1公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。 第二章 市 场 分 析 2.1宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头，据，今年，商品房预售面积较去年同期增长％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比去年同期１：０４上升到１：１，供求关系的转变。根据中房上海指数办公室2001年5月份调查，上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5月份中房上海综合指数为730点，%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。 2.2区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区域呈狭长状，与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临，隔江相望浦东新区，可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨，交通便利在北部居民心目中，虹口区是理想的居住地，尤其是宝山、闸北以及杨浦的居民。根据统计数据，200年季度虹口区平均成交价4281元／平方米，较上季度涨元／。 文化、商业基础较好投资开发热点，更上一层楼，房价顺势上涨至4500-6000元/平方米。附近楼盘有等,一般楼盘定于中高档。/平米以上，该项目因大环境优于本地块，未来将是本地块最具竞争的项目。 2.3周边竞争楼盘分析 精武大厦 该项目位于东宝兴路已北，四川北路以东，近四川路，规划为一幢24层高层，总建筑面积25000平米，其中1—9楼为商业裙房，9—24层为住宅，房型：三房二厅161.89平米、四房二厅177.23平米，各占40套，2001年6月入伙，售价5500—6200元/平米。因该项目为单幢高层，毫无环境可言，且房型单一，总体销售状况一般。 荣欣大厦 该项目位于海伦西路以北，四川路以西，规划为两幢24层高层，总建筑面积29000平米，其中1—3层为商业裙房，房型：一房一厅87.5、二房一厅115、三房一厅151.8，2001年6月入伙，售价5900—7300元/平米。该项目与精武大厦类似，都为见缝插针式住宅，基本无小区环境，且房型偏大，销售状况一般。 金宝大厦 金宝大厦位于宝山路，是多年前开发的老楼盘，除了地段之外，没有任何地优势，目前处于清盘期，因此其价格最低，仅在4850－5850元之间。 天伦家园 天伦家园位于海伦西路、邢家桥路，小区占地2000平方米，建筑面积6000平方米，仅有2幢多层电梯房。销售单价4900～5700元/平方米。目前已经入伙，销售状况良好。 2.4市场分析基本结论 该地块周边房地产项目住宅售价在5500—6000元/平米，根据与周边房地产项目的比较，另外，综合明珠线对该项目