通宇大厦投资可行性研究报告.doc

通宇大厦可行性研究报告 目录第一章项目开发背景2第二章项目规划现状2第三章项目周边环境及竞争状况分析2第四章产品设计建议2第五章营销方案2第六章开发进度2第七章财务分析及评价2第八章结论和建议2 第一章项目开发背景 1.1行业发展背景从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。 1.2西安市房地产现状我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。1.3西安市房地产的总体发展趋势预测党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟