杭州市拱墅区祥符镇酒店项目建设可研报告.docVIP

杭州市拱墅区祥符镇 酒店项目可行性分析报告 目录 前言 2 第一章 宏观经济数据与政策面分析 3 第二章 杭州市拱墅区未来发展规划 5 第三章 项目周边情况调查 7 第四章 浙江及杭州酒店市场分析 10 第五章 酒店功能结构定位设想 12 第六章 项目投资概算 14 第七章 财务评价 14 第八章 结论分析 16 附表 17 前言： 杭州市拱墅区祥符镇酒店项目（以下简称本项目）分析报告主要通过实地考察、政府相关主管部门提供调查统计数据、项目所在地未来发展规划等资料，全面了解杭州市地产、旅游业、酒店业概况，结合宏观经济形势、杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发方向，深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。 项目合作初步意向大致为该地块约40亩，其中绿地绿化面积约10亩、建筑占地面积30亩，楼高允许范围36米；初步设想地上建筑约5万平米，其中公寓及写字楼约2万平米、地上酒店约3万平米（拟按五星级标准建造），地下面积约2万平米。该地块产权归属为祥符镇政府、由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质，酒店归我方自主经营。建成后的公寓及写字楼部分由我方出售（公寓楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确）。 第一章 宏观经济数据与政策面分析 上半年杭州市实现地区生产总值2990.5亿元，较上年同比增长10.6%，增速快于全国、全省1个和0.7个百分点。其中一产、二产和三产实现生产总值92.22、1451.37和1446.92亿元，分别增长2%、9.8%和11.9%（见图表一）。第三产业对全市经济增长贡献加大，占全市比重48.4%,比上年比重提高0.6个百分点。其中旅游业伴随“西湖申遗”的开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入547.37亿元，增长21.2%，同比提高3.7个百分点。 图表一： 固定资产投资增长较快。上半年全市完成固定资产投资1225.53亿元，增长20.5%。全市亿元以上新开工项目137个，同比增加40个，完成投资增长71%。其中房地产开发投资较快增长，全市房地产开发完成投资479.39亿元，增幅36.5%，同比提高2.8个百分点，由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。但总体商品住宅销售情况处于低位阶段，上半年全市商品销售面积下降2.5%，比一季度回落25.4个百分点，其中市区商品房成交面积258万平方米，下降1.2%，二手房成交面积98.5万平方米，下降36.1%。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上涨而出台的相关政策所致，截止6月末全市住宅可售房源37409套，已接近历史库存最高位。（2010年数据：全市完成投资956.2亿元，比上年增长35.7%，“十一五期间年均增长15.6%，房屋施工面积6227.05万平方米，比上年增长20.9%；竣工面积1100.18万平方米，增长31.5%。全年商品房销售面积988.34万平方米，比上年下降32.1%,其中住宅销售797.59万平方米，下降39.3%。） 上半年，市区城镇居民人均可支配收入18694元，比上年增长11.2%，扣除价格因素实际增长6.4%（2010年全年30035元，上年同比增11.8%，扣除价格因素实际增长7.8%）；农村居民人均现金收入9936元，增长15%，扣除价格因素实际增长10%，农村居民名义和实际增幅分别快于城镇居民3.8和3.6个百分点，城乡居民收入比差距缩小582元。消费方面，上半年全市居民消费价格上涨4.5%，同比提高1个百分点，但低于全国个全省均为0.9个百分点。 本章节综合分析，可以判断杭州未来经济总体发展趋势乐观向好，并且第三产业所占GDP的比重将越来越大，对酒店业得发展有着积极的作用。截止昨日，据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史最高位房地产现仍处于低位徘徊，面对国家抑制房价过快上涨的政策面，杭州楼市有价无市的局面还要持续多久还很难判断。 第二章 杭州市拱墅区未来发展规划 拱墅区位于京杭大运河最南端，是杭州市中心城区之一，市委市政府所在地。拱墅区下辖10个街道，40个（村）经济合作社，92个社区，面积87平方公里，总人口60万，其中户籍人口31万。2010年，全区实现生产总