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房地产常识基础 Jan. 09, 2003 什么叫房地产？ 房屋＋土地＝财产 房屋和土地作为财产总和，属于不动产。 包括土地开发、房屋建设、维修管理、土地使用权的有偿转让、划拨、房屋所有权买卖、租赁、房地产抵押贷款、及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 房地产所具备六大特点 基础性 综合性 风险性 敏感性 先导性 超前性 商品房的概念 房屋所有权＋土地使用权 同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用地的使用权。 房屋和土地相互依赖，不可分割。 划拨用地需补足地价才可成为商品房用地。 土地的使用类别和年限 工业用地 50年 商业用地 40年 居住用地 70年 教育科技用地 50年 综合用地 50年 商品房类别 标准商品房 发展商依据政府拍卖、招标、协议等有偿方式依法取得政府土地并交足地价，在该幅土地上兴建的房屋叫商品房。购买后产权归属购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。 微利商品房 购买者需符合政府对户口和婚姻状况的要求，由住宅局统一打分排队，依打分排序选号，购买后自用，进入市场流通须补足地价。 福利房 现已取消。体现政府福利事业，离开政府单位收回。 集资房 建房单位资金缺乏，合作兴建，房产证集体所有，分险较大。 商品房类别 居住物业 指住宅、公寓、别墅等，多以自用为主，少量以投资为目的（出租）。 商业物业 酒店、商场、写字楼，多以投资为主，少量自用。其区位越近市中心越具价值。 工业物业 建成后出售或出租给工厂等。以自用为主，由于技术要求特殊，转手较难。 特殊物业 飞机场、高球场、赛马场等，不易成交，是一项长期投资。 物业的形态 生地 未开发的农地荒地。 熟地 具备开发建设条件，立即可以开始建筑的土地。 毛地 指城市中需要拆迁而未拆迁的土地 工地 @#$%%^&*(*! 土地的形态 钢筋混凝土 钢结构 木结构 砖混结构 砖木结构 … … 住宅的结构类型 外廊式 内廊式 点式 排式 … … 建筑容积率 指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度 又称建筑覆盖率。指项目用地范围内所有基底面积与规划建设用地面积之比。 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 低建筑容积率，低建筑密度，高绿化率。 衡量小区指数的标准 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建筑工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 房屋出售需具备五证 一些常见术语 三通：通水、通电、通路 一平：平整土地 七通：道路、上水、排污、排水、电力、通讯、煤气 一些常见术语 实用面积： 使用面积： 建筑面积： 实用率： 开间： 进深： 层高： 净高： 凸窗高于2.2米算入建面， 封闭式阳台算一半面积。 按揭 月供＝ 本金 还款期数 ＋（本金－累计还款数）×月利率 递减还款： 按揭 等额还款：月供＝ 本金×利率（1+利率）还款期数 （1+利率）还款期数 －1 按揭月供：按揭额度×每万元月还款系数 按揭 三十年 4.200‰ 53.93 二十年 4.200‰ 66.22 十五年 4.200‰ 79.29 十年 4.200‰ 106.26 五年 3.975‰ 187.66 按揭年限 月利率 每万元月还款系数 * *