专题八_房地产金融：融资方式与工具创新.ppt

* 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 第三节 房地产资金的资本市场融资 一、房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。 房地产股票的特点： 与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、流动性 股本总额大 房地产股票收益较高，升值较快 房地产股票资信较高，市场稳定 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 一、房地产股票融资 特点 方式 二、债券融资 政府债券 金融债券 公司债券 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 房地产股票的类别： 按股东权益与承担风险程度的不同 1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大 2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。如可转换，可优惠认购普通股。 按是否记名：记名股票和不记名股 票； 按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票； 按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票 根据发行范围和对象：国有股、法人股、A股（社会公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、B股（以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和H股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票） * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 房地产股票的发行 1.发行房地产股票的情形 （1）设立公司时筹集开业资金 包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体, 组建成股份有限公司,申请上市. 买壳上市 ：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东, 从而达到间接上市,扩张资本的目的. 借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将其资产注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果. （2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票 （3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票 （4）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 2.房地产股票的发行方式 直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜，承担股票发行风险。 间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销 公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行 内部发行：可直接发行，也可委托发行 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 3.发行价格 面额发行：按股票面值发行 市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。 中间价：按照面值与市价的中间值 贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 二、房地产债券 （一）房地产债券的分类 为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。按发行主体不同： 房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。 房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。 房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * （二）房地产债券的特点 1.发行总额大、票面利率较高 2.期限长 3.可与购房相结合 4.房地产债券较安全，风险小 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * （三）房地产债券的发行 1.发行市场主体的构成 债券发行者 债券认购者 债券承销者。 2.债券的发行要素 发行额 票面利率 发行价格 券面金额 计息方法和还本方式 偿还期限 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * 3.房地产债券的发行方式 直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。 间接发行：发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务。根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。 私募发行：面向少数特定投资人发售的债券，如对金融机构、往来密切的工商企业、单位内部职工等。费用低，风险小，集资迅速，但难以转让。多采用自销方式。 公募发行：面向市场上大量的非特定投资人发售债券。 发行费用较高，发行风险大，工作量大，但比较容易上市转让。大多采用间接发行方式。 * 天津师范大学城市与环境科学学院 房地产经济学 * （四）房地产债券的信用评级 信用评级是对发行者在一定时期内或发行某