市政务中心项目可行性服务研究报告.doc

目录 第一章 项目总论 3 一、项目背景 3 （一）项目名称 3 （二）项目投资单位 3 （三）报告编制依据 3 （四）项目背景介绍 3 二、项目概况 3 （一）项目拟建地点 3 （二）项目建设规模与目的 3 （三）项目主要建设条件 3 （四）项目投入总资金及效益情况 3 （五）项目主要经济指标 3 三、项目可行性与必要性 3 （一）项目的可行性 3 第一，莱州民营经济发达，房地产市场消费需求旺盛，市场前景非常看好 3 第二，在莱州城市建设迅猛发展的背景下，商业地产面临良好的发展机遇 3 第三，项目建设条件良好，商业配套功能齐全。 3 第四，技术和经济上可行。 3 （二）项目的必要性 3 第三，项目建设是承建方依托自身实力进行市场拓展和资源整合的客观需要 3 （三）小结 3 四、问题与建议 3 （一）项目面临的问题 3 （二）项目建议 3 第二章 市场分析 3 一、商业地产市场分析 3 （一）概述 3 （二）市场分析 3 第三章 项目建设方案和运营模式 3 一、项目开发功能定位 3 （一）政务办公 3 （二）品牌推广 3 （三）休闲娱乐 3 （四）物业服务 3 二、项目建设规模和方案 3 （一）政务中心及配套写字楼 3 （二）商住公寓及酒店式公寓 3 （三）住宅项目 3 （四）商业项目 3 三、项目运营方案 3 （一）租售相结合的运营模式 3 （二）统一的物业管理服务 3 （三）立足整体的对外营销 3 第四章 项目选址 3 一、项目所在位置现状 3 二、项目建设条件 3 （一）交通条件 3 （二）基础设施条件 3 （三）投资服务条件 3 （四）防洪、防潮、排涝设施条件 3 （五）环境保护条件 3 （六）征地、拆迁、移民安置条件 3 （七）施工条件 3 第五章 总图、运输与公用辅助工程 3 一、项目总图布置 3 二、项目场内外运输 3 三、项目公用辅助工程 3 （一）项目给排水工程 3 （二）项目供电工程 3 （三）项目通信设施 3 （四）项目维修设施 3 第六章 项目节能措施 3 一、节能措施 3 （一）施工现场节能 3 （二）施工材料节能 3 （三）设备机具节能 3 二、能耗指标分析 3 第七章 项目节水措施 3 一、节水措施 3 二、水耗指标分析 3 第八章 项目环境影响评价 3 一、项目环境条件 3 二、项目建设对环境的影响 3 三、环境保护措施 3 四、环境保护投资 3 五、环境影响评价 3 第九章 项目劳动安全卫生与消防 3 一、劳动安全与卫生 3 （一）设计依据 3 （二）危害因素分析 3 （三）实施措施 3 二、消防 3 （一）设计依据 3 （二）消防措施 3 第十章 项目组织机构与人力资源配置 3 一、项目组织机构 3 （一）组织机构 3 （二）人员构成 3 二、项目人力资源配置 3 （一）项目人员配置 3 （二）职工工资福利 3 （三）劳动生产率水平分析 3 （四）员工来源及招聘方案 3 （五）员工培训计划 3 第十一章 项目实施进度 3 一、项目建设工期 3 二、项目实施进度安排 3 第十二章 项目投资估算 3 一、项目投资范围 3 二、项目投资估算依据 3 三、项目投资估算内容 3 （一）工程费用 3 （二）其他费用 3 （三）预备费用 3 （四）建设期利息 3 四、项目固定资产投资估算 3 五、项目流动资金估算 3 六、项目资金筹措 3 第十三章 项目财务评价 3 一、财务评价基础数据与参数选取 3 （一）总投资及其来源 3 （二）计算期 3 （三）财务基准收益率设定 3 二、项目销售收入估算 3 三、项目成本费用估算 3 （一）水、电成本 3 （二）工资及福利费用 3 （三）销售费用 3 （四）管理费用 3 （五）总成本 3 五、项目财务评价报表 3 （一）项目财务现金流量表 3 （二）项目损益和利润分配表 3 （三）项目资金来源与运用表 3 （四）项目投资计划与资金筹措表 3 五、项目财务评价指标 3 （一）项目盈利能力分析 3 （二）项目偿债能力分析 3 第十四章 项目社会评价 3 一、项目对社会的影响分析 3 （一）方便、简化莱州当地人民办事程序，提高政府办事效率 3 （二）增加了地方和国家税收 3 （三）提升区域商业能级 3 （四）促进地区经济发展 3 二、项目与所在地互适性分析 3 （一）项目利益群体对项目的态度及参与程度 3 （二）项目各级组织对项目的态度及支持程度 3 （三）地区文化状况对项目的适应程度 3 三、项目社会风险分析 3 四、项目社会评价结论 3 第十五章 项目风险分析 3 一、项目主要风险因素识别 3 二、项目风险程度分析 3 （一）政策风险 3 （二）市场风险 3 （三）财务风险 3 （四）管理风险 3 三、项目风险防范和降低风险对策 3 （一）应对政策风险的对策 3 （