如何处理房地统一登记中登记信息不一致问题（二）.docVIP

如何处理房地统一登记中登记信息不一致问题（二） 　　房地统一登记过程中，要对已有的房、地两证进行“合一”，面临的一个现实问题就是两证记载不一致的房地客体信息如何统一到一本不动产权证上。这些关于登记客体对象的不一致信息，主要集中在房地用途、坐落、地号、附图记载的房屋状况等事项上，表现为以下几个方面。 　　一、关于房、地用途不一致问题 　　房地登记整合必然会遇到的一个基本问题就是土地与房屋用途不一致的问题。例如，某单位欲为其建造的职工宿舍楼申请房屋所有权首次登记，持国有土地使用证、建设工程规划许可证、规划验收合格证明、经备案的竣工验收文件等登记申请材料前来咨询相关政策，登记机构发现，拟申请登记宿舍楼占用的是该单位一个工业项目的配套用地，且整宗项目用地在签订土地出让合同、缴纳土地出让金后已向土地登记机关申请办理了土地登记，土地使用证上按土地出让合同约定的用途“工业用地”进行了记载，而现申请登记的地上房屋其规划批准文件记载的设计用途为“宿舍”，房屋用途与土地使用证上记载的土地用途存在不一致。这种问题的主要原因是由于房、地管理方式客观差异，房屋以“套”“幢”等为基本单位，而土地以“宗”为基本单位进行管理，加上房屋可能每层的用途不同，或者同一宗地内存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出让时确定的宗地用途与地上房屋的具体规划设计用途可能不一致。 　　针对此类问题，基于当事人所持的土地出让合同、规划批准文件等均合法有效、符合登记规定的事实，从不动产登记是对合法既有的不动产权利状况记载、公示的原则出发，我局制定了原《关于规范房地产登记中房屋设计用途和土地用途填写等有关问题的通知》，规定“房屋竣工后，办理房地产初始登记时，土地用途按照土地初始设定登记证载用途填写。房屋设计用途按照《建设工程规划许可证》附件及附图等规划批准文件填写。房屋设计用途分为‘居住’和‘非居住’。规划批准文件明确整幢建筑为住宅，房屋设计用途按‘居住’填写。属于与住宅相连的、专为本小区业主日常生活以及居住的服务配套用房，且规划批准文件未明确注明商业等其他用途的，亦按‘居住’填写。规划批准文件明确注明用途为商业、办公等其他性质的房屋，房屋设计用途统一按‘非居住’填写”。因此，登记机构按规定分别为申请人办理了房地统一的首次登记，在新核发的房地产权证书的“用途”栏分别记载了房屋、土地用途，既保障了权利人合法权益，又延续了前期规划、供地管理，保证了管理的权威性和一致性。 　　二、关于房、地登记坐落不一致问题 　　房、地两证记载的坐落不一致主要表现在，某商品房开发企业A在出售其开发的一套商品房给购房人B后，持房屋所有权证、土地使用证向登记机构咨询相关登记政策。经深入了解，A已经为该商品房项目分别办理了土地、房屋登记，但所持的房、地两证记载的坐落不一致，房屋所有权证上记载房屋坐落为“××区××路35号”，土地使用证上记载土地坐落为“××区××路以东、××道以南”。按照统一登记政策需要办理房地统一的转移登记手续，须实现房、地两证记载坐落信息的一致。 　　造成坐落不一致有其客观原因，主要是土地、房屋登记所处的管理阶段及依据不同。房地产开发企业按照《天津市地名管理条例》第十二条“新建、扩建、改建建设项目，应当在申请办理《建设工程规划许可证》前……申请办理地名命名手续……办理地名命名手续，应当提供下列文件：…… （三）经批准的总平面图……”的规定申请办理地名证明文件，经过施工、竣工，办理房屋初始登记时能够向登记机构提供地名证明文件，但是，开发企业在取得土地使用权申请土地登记时却无法提供标准地名文件，造成了房、地登记时记载的坐落不同。此外，对于没有地名证明文件的，需要按统一标准使两证用途信息一致。针对上述问题，本着“实事求是、有序衔接、便民利民”的原则，我局在原《天津市国有土地房地统一登记发证的规定》中进行了规范，登记机构按照“房、地两证记载的坐落不一致的，以地名证明文件为准；对于无地名证明文件，且房、地两证记载的坐落不一致的，按照《房屋所有权证》的坐落记载”的规定，对新取得土地的项目，在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，项目竣工办理房地首次登记时，按标准地名文件记载坐落，使房地坐落实现了一致。 　　三、关于房、地登记地号不一致问题 　　房、地两证记载的地号不一致问题，主要表现为“地号”栏是房、地两证均有的一项内容，但在房地统一登记过程中，登记机构往往发现申请人所持的房屋所有权证、土地使用证所分别记载的地号却各不相同且无法对应。分析其原因，在于历史上房、地机构分设，房屋登记部门有“仁义礼智信”的规则编号作为地号，土地登记部门有宗地号作为地号，地号的编制依据、编制方法不衔接，因此造成分别核发的房、地两证记载的地号不一样。 　　针对此问题，本着“协调一致、方便管理