新广告法解读：让虚假地产广告打回原形[最新].docxVIP

新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形1、项目有多远，不得讲时间解读：“X X分钟直抵大市口”、“与高铁站无缝对接”、“与万达广场零距离相拥”、“距X X区政府仅X X分钟路程”……在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。不过，所谓的“X X分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，抑或开飞机？购房者往往一无所知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看花。本次《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中明确规定，广告中不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能挥手Saygoodbye了。典型案例：一些偏远楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿CBD作为参照物表述距离。在镇江，多数在售楼盘基本都会把罗临近万达、大市口卖点。以龙岗某楼盘为例，其宣传资料称，5分钟至大市口，15分钟至万达，事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述那般飞速抵达各处。2、房子有多大，不得只讲赠送率解读：新房产广告法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。在房价突飞猛涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资源稀缺的深圳尤甚。不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型的刚需客户具有一定诱惑力。然而，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”、“使用率高达X X %”、“绝版高拓”、“N +1房”等形形色色的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。新广告法落地之后，这种“坑爹”现象将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型，而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。典型案例：无论是广告单张，还是户型图，N +1户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。某楼盘，在新品入市之际大肆宣扬针对刚需置业群体设计了N +1的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变四房。可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者可能稀里糊涂就掉进“陷阱”里。3、每年升值X X，不得再承诺解读：在新广告法第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。并且，不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者保收益等。销售之后返租曾经在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本50%等承诺。但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，深圳对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止典型案例：除了“首付10万惠城麦地核心地段，千亿商机产权旺铺10万元/间起”、“月赚3000，即买即回36%”等承诺保底回报字样之外，该广告还极具诱惑性地提出“做暴富老板的机会来了”以及“拿着房产证轻松做老板”，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。4、开盘销多少，不得乱吹嘘解读：新广告法第十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。在过去很长一段时间，“售罄”和“抢房”是可以被制造的。100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会火爆？开发商通过定价策略来实现市场上所谓的“小步快跑”，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，售罄了，又售罄了。典型案例：某楼盘，这个广告真的是极为典型的案例。当我们看到“四次开盘四次售罄”的时候，再辅以“盛世开盘”的火爆图片，第一反应是，这个盘销售好抢手。可是当仔细观察推盘量的时候会发现，3月28日推出97套，3月29日加推了33套。5、“最”字头，不得随便列解读：在新广告法的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称“国家级”，或是强调项目品质时称“最顶级”。但这条新规并非针对房地产广告，实际影响并不太大。这主要是因为此前广告法在执行中对房地产行业此类说法的要求就颇为严格，出现这一类用语时往往会审核其来源出处，一旦存疑便不允许刊发。不过，也有一些原本用“极致”等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规避新广告法的雷区。典型案例：以显眼的字号和颜色凸显“最中央、最好房”，并在文中自称“第一开发商”，显然是与新广告法的规定背道而驰。今后再使用这样的字眼，广告主将可能面临“二十万元以