项目推广媒介组合例子.docVIP

项目推广媒介的组合 一、概述： 1、物业概述 ***是由**公司精心开发的高档单身公寓。该地块地处中山北路与仙林桥直街交汇处的东南角。毗邻临近凤起路、延安路、庆春路中心商业圈。 **是一栋规划设计中的高档单身公寓。全楼层共高16层，建筑高60.2米，总建筑面积13014平方米，将于近期开工兴建。目前杭州市高层住宅楼市场竞争激烈，因此，在市场容量有限的情况下制定有效的营销计划，是制胜的必要条件。 本方案通过对市场资料的分析，结合楼盘自身的特点，寻找尽可能准确的市场定位，从而制定相应的价格策略、广告推广策略以及销售方案，以求使整个楼盘的营销工作达到预期的目标。 2、现有主要技术经济指标 总用地面积 2094 M2 绿化率 26% 总建筑面积 13014 M2（包括地下室2526 M2） 停车泊位 机动车45辆自行车153辆 容积率 5.0 层高 16层 建筑密度 45% 表1-1主要经济技术指标 3、项目规划： 从以下四个方面分析： A、整体风格 **的总体规划为：在满足城市规划的前提下创造一个具有高品位、高质量的现代住宅大楼使之溶于整个城市环境之中，能够对该地区的环境质量起积极作用成为中山北路庆春路上又一个新的景观。 **具有其自身的时代特征，满足“实用、经济、美观”的要求，合理安排布局，使大厦具有独特的个性。 B、 建筑风格 美好的建筑形象既给人以愉悦感，又在体业主体现自身价值中起着越来越重要的作用，**顶部采用通透够构架处理，一气呵成，立面采用现代设计手法，强调凸窗与金属构件的细部处理，突了立面整体上的线条比例及材质感的对比，加上现代装饰材料来传递永恒的美的讯息。 在轮廓设计上，规整方形，造型简洁明快，挺拔硬朗、使整个建筑不失庄重，充满时代气息。 C、 防火设计 **四周的道路兼作为消防通道，高层部分全部直接落地。大楼属于一类建筑，耐火等级为一级。根据消防规范，需要置消防电梯，防烟楼梯间自动喷淋。 防火分区为地下一层1263 M2，地下二层1263 M2、、部分每层为一个防火分区，大楼安全出入口均符合规范要求。 D、 环境保护 **属于商住用房，不会对周围环境产生有害影响。 对三废处理如下： 1、 对有噪声的机房均作隔声处理，加吸音材料和隔声门。 2、 污水、废水、雨水流入市政雨水管，污水经化粪池处理后流入市政污水管。 3、 厨房污水经隔油池处理后流入市政污水管。 二、杭州市单身公寓市场分析 （一） 杭州市单身公寓需求市场分析调查 由于单身公寓比较良好的市场前景，正在预售和即将推出的楼盘非常多，市中心区块有：云天·阳光都市、锦绣天地、东方金座、三华·天运等；城西区块：方易城市心境、瑞祺大厦；城北区块：新青年广场、蓝色霞湾、龙门公寓；钱江南岸区块：同方超级星期天、银色港湾、太阳国际公寓；下沙区块：大北·世纪风景、大都·文苑风情；城郊区块：华庭·云顶。另外在西城广场附近、世贸区域以及南都的茅家桥项目等均有单身公寓项目，而且预计开发量较大。 我们对市区范围内的单身公寓作了详细的调查，详见附件一。 该范围内的单身公寓，基本可以分成三个板块： 以锦绣天地为代表的单身公寓，直面西湖，商住两用楼的均价高达20000元/㎡。户型以70-90㎡，目前尚未开盘。 第二板块是市中心繁华地段上的单身公寓，如东方金座（仁和路）、瑞祺大厦（文二路东端）等。均价在10000-13000元/㎡之间。主力户型30-50㎡。东方金座还没有开盘，瑞祺大厦开盘一年不到，销售率已达80%。 第三板块是次中心和更远些地段上的项目。如云天·财富中心、凤起广场等，均价在6000-10000元/㎡左右。因为单价相对较低，主力户型略有加大，在40-100㎡左右。销售形式非常喜人，以云天·财富中心为例，其在10月份人居展上开盘，销售火爆，开发公司已经将单价上涨800元/㎡。 从地段看，我们这一项目应该归属于第二板块。 （二）项目周边环境及可特色概述 基地位于杭州市真正的市中心，高昂的地价、繁华的环境、便捷的地段决定了基地应该朝着高档物业的方向开发。市中心实用型的高档单身公寓是所认同的开发方向。 中山北路是杭州一条历史悠久的老街，南宋时期曾一度繁华，现与基地隔街相望的“张同泰”药店见证了中山北路昔日的辉煌。 基地与延安路、庆春路相距不远，可谓闹中取静。其所在街区总体而言比较古旧、淡雅、安静。但北边不远处以国都公寓为代表的那一段中山北路，却是杭州新兴的品味情趣购物街。整体而言，基地所在的街区文脉似乎可以这样描述：繁华幽静并举，古典现代共存。 这给建筑的表现形式和建筑话语提供了很大的张力。 庆春路、延安路、武林广场是杭州高档写字楼集中的区域，形成了一个云集大量高级白领的购房群体。他们正是单身公寓的潜在客户群，我们这