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用错误的公式申报、隐瞒收入、虚列成本费用 内容提要：房地产开发企业偷逃税的手法主要是用错误的公式申报、隐瞒收入、虚列成本费用等，其中，有不少具体手法是较为独特的。税务机关应从房地产开发企业的生产经营及会计核算的特殊性出发，促其建账建制，规范会计核算．加强发票管理等以强化税收征管。????????　　关键词：房地产开发企业 偷逃税 依法治税 税收征管????????　　一、房地产开发企业的经营及纳税概况????????　　从全国来看房地产开发业是盈利最高的行业之一全国平均利润率为15%左右，但也是偷逃税较普遍的行业。从某区内的房地产开发企业来看，鲜有缴纳企业所得税的。在该辖区内．进行了税务登记的房地产开发企业共113户，其中2002年盈利企业仅为20户，全行业的利润总额（申报额）共计为23000元，而亏损户为93户，亏损面高达82．3%，仅在某分局登记的8户房地产开发企业就为全部亏损，年亏损总额高达2400余万元，户均亏损300余万元。可以说．全行业均为亏损（或微利）企业。从这个账面上看该区的房地产开发企业极为艰难，绝大多数房地产开发企业都在快速走向破产。????????　　但事实上，这些房地产开发企业尽管存在会计账面上的严重亏损，但生产经营却并不艰难，更无一户破产倒闭，反而呈现出飞速发展的形势。房地产开发企业普遍存在的这种一方面自身正飞速发展另一方面是普遍亏损而未纳所得税的矛盾现象，无论是从理论上还是实际上都不通的，惟一正确的解释是绝大多数房地产开发企业均存在偷的嫌疑。????????　　二、房地产开发企业偷逃税的主要手法－????????　　（一）用错误的计算公式申报纳税，导致纳税申报期的成本增大而出现亏损（或微利弥补亏损）以偷逃税????????　　企业不严格按房地产开发企业的会计制度建账建制也不按会计核算程序和企业所得税申报要求的公式进行申报纳税，而用“应税所得额＝当年收入总额-当年成本、费用、税金和损失”这一公式计算申报纳税。该区有十余家企业2002年的纳税申报中经营成本大于经营收入．就是按这一公式申报的结果。按这样计算申报．如果房地产开发企业的生产经营规模在不断扩大则企业几乎永无盈利，也就永远不缴纳所得税。????????　　该公式是错误的，具有很强的欺骗性。因为从表面上看，“当年收入总额一当年成本、费用、税金和损失”似乎是等于当年的利润总额（或应税所得额）。我国的所得税法规规定，应税所得额=收入总额-准予扣除项目金额。而准予扣除项目金额为符合税法规定的当年准予扣除的成本、费用、税金和损失因而也称“法定扣除项目金额”，这与“当年的成本、费用、税金和损失”不是同一个概念。房地产开发企业用“当年的成本、费用、税金和损失”金额作为当年扣除项目金额进行扣除违反了成本费用扣除的配比原则和相关性等原则人为地增大了当期扣除的项目金额，导致企业当期虚亏实盈，不纳所得税。假设某房开公司2002年成立，当年未完工程（开发成本）500万元，完工住房（开发产品）两栋共60套，每栋房屋的开发成本300万元两栋房屋的开发成本共计600万元（每套成本为10万元），出售完工住房50套．每套价格15万元共计收入750万元．财务费用、管理费用、税金和损失共计100万元。该房地产公司按“应税所得额=收入总额-当年的成本、费用、税金和损失公式计算，则应税所得额为750-（500+600+100）=-450万元”，即该公司当年亏损450万元。有的企业考虑到自身的形象，人为地调节当年的成本费用，确保企业微亏或微利。但如果按会计制度和税法的规定遵循配比原则和相关性原则，且假设该企业的财务费用、管理费用、税金和损失的列支均符合规定的要求，则该房地产开发企业2002年准予扣除项目为销售成本500万元和财务费用等支出100万元，其应税所得额=750万元-（500万元+100万元）=150万元，该企业不但不亏损，反而盈利不少，应纳企业所得税49.5万元。????????　　（二）隐瞒应税收入以偷逃营业税和所得税等税收????????　　房地产开发企业的收入包括经营收入、其他业务收入和营业外收入。我们在调查中发现绝大多数房地产开发企业不严格按照会计制度的规定进行账务处理，故意隐瞒应税收入，其手法主要有：????????　　1．用传统的假合同、假发票、发票“大头小尾”方法、应税收入不入账或少入账以隐瞒应税收入。????????　　2．将应税收入长期挂在“预收账款”账户不予结转为“经营收入”。????????　　3.把按权责发生制原则应计入“经营收入”，“其他业务收入”账户以及与“应收账款”对应的收入计入“其他应收款”账户加以隐瞒，不在“经营收入”、“其他业务收入”中反映。????????　　4．不将房地产交易收入入账，